Die 10-Prozent-Regel beim Energieausweis: So wird der Flächenanteil im Mischgebäude berechnet

Ein Prozentwert allein entscheidet nicht, ob für ein Mischgebäude ein oder mehrere Energieausweise benötigt werden. Bei einem überwiegend als Wohngebäude genutzten Gebäude nennt § 106 Absatz 1 GModG die Gebäudenutzfläche AN sowie wesentliche Unterschiede bei Nutzung und gebäudetechnischer Ausstattung. Bei einem überwiegend als Nichtwohngebäude genutzten Gebäude stellt Absatz 2 auf den Wohnanteil an der Nettogrundfläche NGF ab.

Bei der Einordnung von Mischgebäuden werden häufig Wohnfläche, Gebäudenutzfläche und Nettogrundfläche verwechselt. Ebenso wird ein separater Eingang mitunter als gesetzliche Voraussetzung für getrennte Energieausweise behandelt. In diesem Artikel zeige ich, welche Flächen und Kriterien § 106 GModG tatsächlich nennt und welche Schlussfolgerungen eine Prozentrechnung nicht leisten kann.

Wer einen kompakten Überblick zur möglichen Zahl der Ausweise sucht, findet ihn in meinem Beitrag ein oder zwei Energieausweise fürs Mischgebäude. Hier geht es ausführlich um die Bezugsflächen und die gesetzlichen Grenzen einer reinen Prozentrechnung.

Was regelt § 106 GModG bei Mischgebäuden?

§ 106 GModG nennt keine feste 10-Prozent-Grenze. Die Vorschrift verlangt einen „nicht unerheblichen“ Anteil an der jeweils maßgeblichen Fläche. Aus einem Wert unter, genau bei oder über 10 Prozent folgt deshalb allein keine automatische Entscheidung über die Zahl der Energieausweise.

§ 106 GModG trägt die Überschrift „Gemischt genutzte Gebäude“. Bei Teilen eines Wohngebäudes verlangt Absatz 1 wesentliche Unterschiede hinsichtlich der Art der Nutzung und der gebäudetechnischen Ausstattung sowie einen nicht unerheblichen Anteil an der Gebäudenutzfläche. Absatz 2 regelt dem Wohnen dienende Teile eines Nichtwohngebäudes anhand ihres nicht unerheblichen Anteils an der Nettogrundfläche.

Zuerst ist zu bestimmen, ob das Gesamtgebäude nach seiner Zweckbestimmung als Wohngebäude oder als Nichtwohngebäude einzuordnen ist. Davon hängt ab, ob § 106 Absatz 1 oder Absatz 2 GModG und damit die Gebäudenutzfläche AN oder die Nettogrundfläche NGF maßgeblich ist. Die Vorschrift beziffert den Begriff „nicht unerheblich“ nicht mit einem festen Prozentwert.

Ein typischer Anwendungsfall ist ein Gebäude mit Wohnungen in den Obergeschossen und einem Laden oder einer Praxis im Erdgeschoss. Für dessen Einordnung müssen die Hauptnutzung, die maßgebliche Bezugsfläche und die Kriterien des einschlägigen Absatzes geprüft werden. Eine einzelne Prozentrechnung reicht dafür nicht aus.

Welche Fläche zählt: Gebäudenutzfläche oder Nettogrundfläche?

Bei einem überwiegend als Wohngebäude genutzten Gebäude bezieht sich § 106 Absatz 1 auf die Gebäudenutzfläche AN. Bei einem überwiegend als Nichtwohngebäude genutzten Gebäude nennt Absatz 2 die Nettogrundfläche NGF. Die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung ist mit diesen gesetzlichen Bezugsflächen nicht gleichzusetzen.

Diese Unterscheidung ist der Kern des ganzen Themas, und sie wird fast immer übersehen. Schauen wir uns beide Bezugsflächen an:

Die Gebäudenutzfläche AN ist nach § 3 Absatz 1 Nummer 10 GModG die beheizte oder gekühlte Nutzfläche eines Wohngebäudes nach DIN V 18599: 2018-09. § 25 Absatz 10 verweist für ihre Ermittlung auf die dort genannten Gleichungen der DIN V 18599-1 und sieht bei einer durchschnittlichen Geschosshöhe von mehr als 3 Metern oder weniger als 2,5 Metern eine abweichende Berechnung vor. Eine uneingeschränkte Pauschalformel bildet diese Vorgaben nicht vollständig ab.

Die Nettogrundfläche NGF ist nach § 3 Absatz 1 Nummer 22 GModG die beheizte oder gekühlte Nutzfläche eines Nichtwohngebäudes nach DIN V 18599: 2018-09. Für die Prüfung nach § 106 Absatz 2 muss der Wohnanteil auf diese maßgebliche Fläche bezogen werden.

Die Wahl der Bezugsfläche beeinflusst den berechneten Anteil. Wer die Fläche eines Nichtwohnteils unmittelbar durch die Wohnfläche teilt, verwendet nicht die in § 106 Absatz 1 genannte Gebäudenutzfläche. Auch ein rechnerisch korrekt bestimmter Prozentwert ersetzt jedoch nicht die weitere Prüfung nach § 106.

Was gehört zur Wohnfläche, was zur Gewerbefläche?

Für die Einordnung eines Gebäudeteils kommt es nicht allein auf seine Bezeichnung als Wohnung, Büro, Praxis oder Laden an. Bei einem Teil eines Wohngebäudes verlangt § 106 Absatz 1 sowohl einen wesentlichen Unterschied bei der Art der Nutzung als auch bei der gebäudetechnischen Ausstattung.

Deshalb sollte die tatsächliche Nutzung des Gebäudeteils zusammen mit seiner technischen Ausstattung aufgenommen werden. Ein innerhalb einer Wohnung genutzter Arbeitsbereich ist nicht ohne Prüfung mit einem eigenständigen gewerblichen Gebäudeteil gleichzusetzen. Umgekehrt begründet die Bezeichnung eines Raums als Büro oder Praxis für sich allein noch keine vollständige Prüfung nach § 106.

Für die Einordnung sollten insbesondere folgende Angaben festgehalten werden:

• Nutzung: Welchem Zweck dienen die Räume tatsächlich?
• Gebäudetechnische Ausstattung: Welche Heizungs-, Kühlungs-, Lüftungs-, Warmwasser- oder Beleuchtungstechnik ist vorhanden?
• Fläche: Welchen Anteil umfasst der Gebäudeteil an der nach § 106 maßgeblichen Gebäudenutzfläche oder Nettogrundfläche?
• Gesamtgebäude: Ist es nach seiner Zweckbestimmung als Wohngebäude oder als Nichtwohngebäude einzuordnen?

Diese Angaben bilden die Grundlage der Prüfung. Deshalb erhebe ich die Flächen, die Nutzung und die technische Ausstattung anhand der Grundrisse und Ihrer Angaben, telefonisch und per Unterlagen, bevor das Ergebnis eingeordnet wird.

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Wie rechne ich den Flächenanteil konkret aus?

Für die rechnerische Orientierung wird die Fläche des zu prüfenden Gebäudeteils durch die maßgebliche Gesamtbezugsfläche geteilt und mit 100 multipliziert. Bei einem Wohngebäude ist dafür die Gebäudenutzfläche AN und bei einem Nichtwohngebäude die Nettogrundfläche NGF maßgeblich. Der so ermittelte Prozentwert entscheidet nicht allein über die getrennte Behandlung nach § 106 GModG.

Die folgenden Beispiele zeigen deshalb keine automatische Zuordnung zu einem oder zwei Energieausweisen. Sie verdeutlichen, welche Angaben für die vollständige Prüfung noch benötigt werden.

Beispiel A: Kiosk im Mehrfamilienhaus (Ottensen) Ein Altbau enthält Wohnungen und einen 25 m² großen Kiosk im Erdgeschoss. Ist das Gesamtgebäude als Wohngebäude einzuordnen, muss zunächst die maßgebliche Gebäudenutzfläche AN zuverlässig bestimmt werden. Anschließend sind der Flächenanteil sowie die Unterschiede bei Nutzung und gebäudetechnischer Ausstattung zu prüfen. Aus der Kioskfläche allein folgt keine bestimmte Zahl von Energieausweisen.

Beispiel B: Arztpraxis im Mehrfamilienhaus (Eppendorf) Ein Wohnhaus enthält 400 m² Wohnfläche und eine 80 m² große Praxis. Die Wohnfläche darf nicht pauschal mit dem Faktor 1,2 als maßgebliche Gesamtbezugsfläche der Prüfung nach § 106 behandelt werden. Zuerst ist die Gebäudenutzfläche AN nach den einschlägigen Vorgaben zu bestimmen. Danach werden der Anteil der Praxis sowie wesentliche Unterschiede bei Nutzung und gebäudetechnischer Ausstattung geprüft.

Beispiel C: Bürohaus mit Wohnung (City Nord) Ein Nichtwohngebäude enthält Büroflächen und eine 80 m² große Wohnung. Nach § 106 Absatz 2 ist der Anteil des Wohnteils an der Nettogrundfläche maßgeblich. Ob der Wohnteil einen nicht unerheblichen Anteil umfasst und getrennt als Wohngebäude zu behandeln ist, folgt nicht automatisch aus einem Vergleich mit 10 Prozent.

Die Beispiele zeigen, warum eine bekannte Wohn- oder Teilfläche noch keine vollständige Berechnung ermöglicht. Zuerst muss die gesetzlich maßgebliche Gesamtbezugsfläche zuverlässig bestimmt werden. Erst danach können der Anteil und die weiteren Kriterien des § 106 eingeordnet werden.

Was bedeuten Werte unter, genau bei oder über 10 Prozent?

Werte unter, genau bei oder über 10 Prozent sind zunächst Rechenergebnisse. § 106 GModG nennt keine feste Prozentzahl, sondern einen „nicht unerheblichen“ Anteil. Deshalb lässt sich aus dem Zahlenwert allein weder ein gemeinsamer noch ein eigener Energieausweis für einen Gebäudeteil ableiten.

Besonders bei einem knappen Ergebnis sollte die maßgebliche Bezugsfläche nicht aus der Wohnfläche geschätzt werden. Die Gebäudenutzfläche ist nach den einschlägigen Vorgaben zu bestimmen; bei abweichenden durchschnittlichen Geschosshöhen sieht § 25 Absatz 10 eine besondere Berechnung vor. Danach bleiben die weiteren Kriterien des § 106 gesondert zu prüfen.

Ein veränderter Wert der maßgeblichen Gesamtbezugsfläche kann auch den rechnerischen Anteil verändern. Das macht eine genaue Flächenermittlung wichtig, ersetzt aber nicht die gesetzliche Einordnung. Aus dem Über- oder Unterschreiten von 10 Prozent folgt daher nicht automatisch die Zahl der Energieausweise.

Die Zahl der benötigten Leistungen kann sich auf die Gesamtkosten auswirken. Deshalb sollte vor der Beauftragung geklärt werden, ob Gebäudeteile nach § 106 tatsächlich getrennt zu behandeln sind. Ein bestimmter Prozentwert allein genügt dafür nicht.

Reicht der Flächenanteil allein, oder zählen auch Nutzung und Gebäudetechnik?

Der Flächenanteil allein genügt nicht. Bei Teilen eines Wohngebäudes verlangt § 106 Absatz 1 gemeinsam einen nicht unerheblichen Flächenanteil sowie wesentliche Unterschiede bei der Art der Nutzung und der gebäudetechnischen Ausstattung. Einen separaten Eingang oder ein eigenes Treppenhaus nennt die Vorschrift nicht als eigenständige Voraussetzung.

Welche Kriterien gelten, hängt von der Einordnung des Gesamtgebäudes ab. Für Teile eines Wohngebäudes sind nach § 106 Absatz 1 drei Punkte gemeinsam zu prüfen:

1. Art der Nutzung: Der Gebäudeteil unterscheidet sich hinsichtlich seiner Nutzung wesentlich von der Wohnnutzung.
2. Gebäudetechnische Ausstattung: Auch die technische Ausstattung unterscheidet sich wesentlich von der Wohnnutzung.
3. Flächenanteil: Der Gebäudeteil umfasst einen nicht unerheblichen Teil der Gebäudenutzfläche.

Bei einem Wohnteil eines Nichtwohngebäudes gilt dagegen § 106 Absatz 2. Dort nennt das Gesetz die Wohnnutzung und einen nicht unerheblichen Anteil an der Nettogrundfläche.

Ein eigener Eingang, ein eigenes Treppenhaus oder eine fehlende innere Verbindung werden im Wortlaut des § 106 nicht als eigenständige Voraussetzungen genannt. Besteht eine Pflicht zur Ausstellung eines Energieausweises und sind Gebäudeteile nach § 106 getrennt zu behandeln, ist nach § 79 Absatz 2 für diese Teile jeweils ein Energieausweis auszustellen. Für kleine Gebäude gelten die Vorschriften dieses Abschnitts nach § 79 Absatz 4 nicht.

Auch eine gemeinsame oder getrennte Heizungsanlage nennt § 106 nicht als allein entscheidende Voraussetzung. Maßgeblich ist bei Absatz 1 vielmehr, ob sich die gebäudetechnische Ausstattung insgesamt wesentlich von der Wohnnutzung unterscheidet. Bei Baudenkmälern nimmt § 79 Absatz 4 nur § 80 Absatz 3 bis 7 von der Anwendung aus; daraus folgt keine pauschale Ausnahme von sämtlichen Regelungen zu Energieausweisen.

Welche Rolle spielt die 10-Prozent-Regel in Hamburg konkret?

Auch für Gebäude in Hamburg ist § 106 GModG die bundesrechtliche Grundlage dieser Mischgebäudeprüfung. Die Vorschrift nennt keine feste 10-Prozent-Grenze und weder einen separaten Eingang noch eine eigene Heizung als eigenständige Voraussetzung. Andere bundes- oder landesrechtliche Pflichten müssen getrennt geprüft werden.

Je nach Einordnung des Gesamtgebäudes sind die Gebäudenutzfläche AN oder die Nettogrundfläche NGF und die Kriterien des einschlägigen Absatzes maßgeblich. Eine amtlich anerkannte Auslegung, nach der unter, genau bei oder über 10 Prozent automatisch eine bestimmte Zahl von Energieausweisen folgt, ist durch die vorliegenden Quellen nicht belegt.

Aus § 106 GModG lassen sich keine pauschalen Folgerungen zu hamburgischen Sanierungs- oder Photovoltaikpflichten ableiten. Ob solche Pflichten bestehen, hängt von den jeweils einschlägigen Vorschriften und ihrem Anwendungsbereich ab und wird durch die hier erläuterte Flächenprüfung nicht entschieden.

Die Überschrift des Gesetzes wurde mit Wirkung vom 29. Juli 2026 in „Gebäudemodernisierungsgesetz“ geändert. Am Stand dieses Artikels ist deshalb die Abkürzung GModG maßgeblich; daraus folgt nicht, dass alle Änderungen des Gesetzes vom 23. Juli 2026 gleichzeitig in Kraft getreten sind. Einen kompakten Überblick über Mischgebäude in Hamburg gibt meine Seite Energieausweis für Mischgebäude in Hamburg.

Was kostet der Energieausweis nach der Mischgebäudeprüfung?

Der Preis richtet sich nach der nach Abschluss der Prüfung benötigten Leistung, nicht allein nach einem Anteil unter oder über 10 Prozent. Der Festpreis beträgt 299 € für ein Einfamilienhaus, 399 € für ein Mehrfamilienhaus und 899 € für ein Nichtwohn- oder Mischgebäude. Ich erstelle ausschließlich Bedarfsausweise.

Werden Gebäudeteile nach § 106 getrennt behandelt und besteht für sie eine Ausstellungspflicht, können mehrere Ausweise erforderlich sein. Wird das Gebäude nicht getrennt behandelt, richtet sich die Leistung nach seiner Einordnung. Eine automatische Kostenfolge allein aus dem Unter- oder Überschreiten von 10 Prozent gibt es nicht.

Ich biete ausschließlich Bedarfsausweise an. Welche Leistung für das konkrete Gebäude benötigt wird, wird nach der Einordnung des Gebäudes und der Prüfung seiner Gebäudeteile geklärt. Die genannten Festpreise enthalten die auf der Website beschriebenen Leistungen.

Einen Verbrauchsausweis biete ich nicht an. Die Art der gemeinsamen oder getrennten Anlagentechnik kann für die Datenermittlung relevant sein, entscheidet aber nach dem Wortlaut des § 106 nicht für sich allein über die getrennte Behandlung. Mehr zu Preisen und Leistungen finden Sie auf der Seite Energieausweise für Mischgebäude.

Häufige Fehler bei der Einordnung von Mischgebäuden

Typische Stolperfallen bei der Prüfung nach § 106 GModG sind:

• Wohnfläche mit Gebäudenutzfläche gleichgesetzt. § 106 Absatz 1 nennt die Gebäudenutzfläche AN, nicht unmittelbar die Wohnfläche.
• Die Faktoren 1,2 oder 1,35 ungeprüft übertragen. § 82 Absatz 2 nennt diese Pauschalen für einen dort geregelten Fall des Energieverbrauchsausweises, nicht als allgemeine Regel für § 106.
• Zehn Prozent als automatische Entscheidung behandelt. Der Wortlaut des § 106 nennt keine feste Prozentzahl.
• Separaten Eingang zum Pflichtkriterium gemacht. Ein eigener Eingang oder ein eigenes Treppenhaus wird in § 106 nicht als eigenständige Voraussetzung genannt.
• Gemeinsame Heizung als Ausschlussregel behandelt. Die Vorschrift verlangt bei Absatz 1 eine Prüfung der gebäudetechnischen Ausstattung insgesamt.
• Absatz 1 und Absatz 2 gleichbehandelt. Die beiden Absätze verwenden unterschiedliche Kriterien und Bezugsflächen.

Fazit

§ 106 GModG enthält keine feste 10-Prozent-Grenze. Zuerst wird das Gesamtgebäude eingeordnet und die maßgebliche Bezugsfläche bestimmt. Bei Teilen eines Wohngebäudes sind anschließend Flächenanteil, Nutzung und gebäudetechnische Ausstattung gemeinsam zu prüfen; bei Wohnteilen eines Nichtwohngebäudes gilt § 106 Absatz 2. Besteht eine Ausstellungspflicht, verlangt § 79 Absatz 2 eigene Energieausweise für Gebäudeteile, die nach § 106 getrennt zu behandeln sind. Die Ausnahmen des § 79 Absatz 4 bleiben zu beachten.

Diese Prüfung müssen Sie nicht selbst vornehmen. Ich erhebe die benötigten Angaben anhand Ihrer Grundrisse und Unterlagen, ordne die Gebäudeteile ein und nenne Ihnen vorab den Festpreis für die benötigte Leistung. Hier können Sie Ihren Energieausweis direkt bestellen: Festpreis, persönliche Beratung, Lieferung in 24 Stunden.