GModG beschlossen: Die neuen Energieausweis-Regeln für Hamburg, Wohngebäude und Gewerbe

Der Bundestag hat am Freitag, den 10. Juli 2026, das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen, mit 323 zu 271 Stimmen. Am selben Tag billigte der Bundesrat das Gesetz. Es löst das GEG ab und ändert die Energieausweis-Regeln für Wohn- und Nichtwohngebäude grundlegend. Die neuen Ausweis-Vorschriften greifen aber erst sechs Monate nach der Verkündung, also voraussichtlich Anfang 2027.

Als Immobilienexperte für Energieausweise in Hamburg bekomme ich seit Freitag viele Anrufe. Die Fragen ähneln sich: „Ist mein Ausweis jetzt ungültig?”, „Muss ich einen neuen bestellen?”, „Bekommt mein Bürohaus jetzt eine schlechtere Note?” In diesem Artikel erkläre ich Ihnen, Stand: 12. Juli 2026, was tatsächlich beschlossen wurde, was für Ihr Gebäude gilt und warum die kommenden Monate für Hamburger Eigentümer eine echte Gelegenheit sind.

Was genau wurde am 10. Juli 2026 beschlossen?

Der Bundestag hat das Gebäudemodernisierungsgesetz in zweiter und dritter Lesung angenommen, namentliche Abstimmung 323 Ja zu 271 Nein. Der Bundesrat billigte es noch am selben Tag; ein Antrag auf Vermittlungsausschuss fand keine Mehrheit. Das GModG ersetzt das GEG (das „Heizungsgesetz”) und setzt die EU-Gebäuderichtlinie EPBD um.

Wichtig für die Einordnung: Beschlossen heißt noch nicht in Kraft. Die Verkündung im Bundesgesetzblatt steht noch aus und wird für die zweite Julihälfte 2026 erwartet. Erst mit dieser Verkündung stehen die exakten Stichtage fest. Das Gesetz tritt gestuft in Kraft, und genau diese Stufung ist für Sie als Eigentümer entscheidend.

Der Heizungsteil greift bereits einen Tag nach der Verkündung: Die starre 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht entfällt, Öl- und Gasheizungen bleiben einbaubar, dafür kommt eine „Bio-Treppe” mit steigendem klimaneutralem Brennstoffanteil (10 Prozent ab 2029, 30 Prozent ab 2035, 60 Prozent ab 2040). Für den Energieausweis ist aber der zweite Teil relevant, und der lässt sich Zeit.

Was ändert sich für Wohngebäude in Hamburg?

Für Wohngebäude bleibt die gewohnte Effizienzskala von A+ bis H vollständig erhalten. Eine neue Skala kommt hier nicht. Die A-bis-G-Umstellung für Wohngebäude wurde auf eine spätere Novelle verschoben. Die größte Neuerung ist die volle Wahlfreiheit zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis für alle Wohngebäude.

Bisher waren Eigentümer älterer, kleiner Häuser (Bauantrag vor 1977, bis zu vier Wohnungen) zum Bedarfsausweis verpflichtet. Diese Pflicht entfällt, künftig dürfen alle Wohngebäude frei wählen. Für die typischen Hamburger Gründerzeithäuser in Eimsbüttel oder die Reihenhäuser aus den 1960ern in Wandsbek bedeutet das mehr Flexibilität.

Fachlich empfehle ich trotzdem meist den Bedarfsausweis: Er bewertet die Bausubstanz objektiv statt das Heizverhalten der Vormieter und liefert die belastbareren Sanierungsempfehlungen. Neu ist außerdem, dass der Ausweis künftig die absolute Endenergie in MWh pro Jahr, den Anteil erneuerbarer Energien am Standort und THG-Angaben ausweist, und digital sowie maschinenlesbar zum Standard wird. Der Papierausweis kommt nur noch auf Wunsch. Mehr Hintergrund dazu finden Sie auf meiner Seite Energieausweise für Wohngebäude.

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Was ändert sich für Nichtwohngebäude und Gewerbe?

Nichtwohngebäude bekommen eine neue Effizienzklassen-Skala von A bis G (Anlage 10a). Und: Bei Verkauf oder Vermietung ist künftig nur noch der Bedarfsausweis zulässig, der NWG-Verbrauchsausweis wird faktisch abgeschafft. Für Hamburger Gewerbe-Eigentümer ist das die wichtigste Änderung.

Die neue Skala richtet sich nach dem Verhältnis des Primärenergiebedarfs zum Referenzgebäude. Das klingt technisch, entscheidet aber über die Note auf dem Ausweis:

Warum die Abschaffung des Verbrauchsausweises? Die Begründung ist die Datenqualität: Der Verbrauch hängt stark am Nutzerverhalten und an Leerständen, bei Gewerbeimmobilien schwankt er enorm. Der Bedarfsausweis bewertet dagegen das Gebäude selbst. Für Betreiber großer NWG mit Heiz- oder Klimaanlagen über 290 kW ist zusätzlich ein Smart-Readiness-Indikator vorgesehen, und die Aushangpflicht für öffentliche Gebäude sinkt auf 250 m².

Das Gesetz sieht außerdem Sanierungspflichten für die energetisch schlechtesten Nichtwohngebäude vor, bis 2030 dürfen sie höchstens das 3,5-Fache des Referenzgebäude-Werts erreichen, bis 2033 höchstens das 2,95-Fache. Die genauen Details folgen mit der Verkündung. Wer heute schon wissen will, wo sein Gebäude steht, findet auf meiner Seite Energieausweise für Nichtwohngebäude die Grundlagen, und in meinem Ratgeber zur Energieausweis-Pflicht für Gewerbe die aktuellen Pflichten samt Bußgeldern bis 10.000 EUR.

Warum kann sich die Einstufung meines Gebäudes ändern?

Mit dem Energieausweis-Teil kommt eine neue Berechnungsgrundlage: die Rechennorm DIN/TS 18599:2025-10 und ein neues Referenzgebäude. Vor allem die geänderten Primärenergiefaktoren führen dazu, dass dasselbe Gebäude nach neuem Recht eine andere, oft schlechtere, Note bekommen kann.

Konkret ändern sich die Faktoren so: Strom sinkt von 1,8 auf 1,5, fossile Brennstoffe bleiben bei 1,1, aber Holz und Biomasse steigen von 0,2 auf 0,7, also mehr als das Dreifache. Fernwärme wird künftig nach der Carnot-Methode bewertet.

Aus meiner Praxis heißt das: Wärmepumpen-Gebäude profitieren tendenziell vom niedrigeren Stromfaktor. Gebäude mit Holz- oder Pelletheizung dagegen, in Hamburgs Umland gar nicht so selten, können nach neuem Recht spürbar abrutschen. Das ist keine Panikmache, sondern schlicht Rechenlogik. Und genau hier liegt Ihr Zeitfenster.

Was bedeutet das konkret für Hamburger Eigentümer?

Der wichtigste Satz zuerst: Vorhandene Energieausweise bleiben volle zehn Jahre ab Ausstellung gültig. Es gibt keine Austauschpflicht. Wer jetzt, vor dem Stichtag, einen Ausweis erstellen lässt, bekommt ihn nach dem aktuellen, vertrauten GEG-Recht und ist damit bis 2036 auf der sicheren Seite.

Für zwei Gruppen ist das Zeitfenster besonders wertvoll:

• Gewerbe-Eigentümer mit stabilem Verbrauch: Wer für sein Nichtwohngebäude noch einen günstigeren Verbrauchsausweis nutzen möchte, muss ihn vor dem Stichtag (voraussichtlich Anfang 2027) bestellen. Danach ist bei Verkauf und Vermietung nur noch der Bedarfsausweis zulässig.
• Eigentümer von Gebäuden mit Holz-/Pelletheizung: Wer jetzt bestellt, wird noch mit dem alten Primärenergiefaktor bewertet, nicht mit dem verdreifachten neuen.

Ein häufiger Denkfehler, den ich gerade oft höre: „Ich warte, bis das Gesetz in Kraft ist.” Das ist meist der teurere Weg. Denn während der Wartezeit ändert sich nichts zu Ihren Gunsten, im Gegenteil, ab dem Stichtag gelten die strengeren Rechenregeln. Und wer bei Verkauf oder Vermietung keinen gültigen Ausweis vorlegt, riskiert schon heute Bußgelder nach dem GEG. Details dazu und zur korrekten Präsentation stehen in meinem Beitrag zur Aushangpflicht für Gewerbe-Energieausweise.

Meine Festpreise dazu, transparent und unabhängig von der Gebäudegröße:

Zum Vergleich: Am Markt kosten NWG-Bedarfsausweise je nach Anbieter zwischen 800 und über 4.000 EUR. Mein Festpreis von 899 EUR liegt bewusst am unteren Ende, inklusive Best-Case-Optimierung, DIBt-Registrierung und 24-Stunden-Lieferung.

Fazit

Das GModG ist beschlossen, aber noch nicht verkündet. Die neuen Energieausweis-Regeln greifen erst voraussichtlich Anfang 2027. Bis dahin gilt: Wohngebäude behalten ihre A+-bis-H-Skala und gewinnen Wahlfreiheit, Nichtwohngebäude bekommen A bis G und verlieren den Verbrauchsausweis. Wer jetzt handelt, sichert sich einen Ausweis nach dem heutigen Recht, zehn Jahre gültig, bevor die neuen Rechenregeln viele Gebäude schlechter einstufen.

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