Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Klartext: Was Hamburger Eigentümer wirklich wissen müssen

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist seit dem 1. November 2020 das zentrale Energie-Gesetz für Gebäude in Deutschland. Es hat die frühere EnEV, das EEWärmeG und das EnEG in einem Regelwerk gebündelt. Für Sie als Eigentümer sind vor allem drei Bereiche wichtig: die Energieausweis-Pflicht (§§79 bis 88 GEG), die 65-Prozent-Erneuerbaren-Regel für neue Heizungen (§71 GEG) und die Bußgelder bis 10.000 Euro (§108 GEG).

Als Immobilienexperte für Energieausweise in Hamburg erlebe ich fast täglich, wie viel Verunsicherung dieses eine Gesetz auslöst. Der eine hat vom „Heizungsgesetz” gehört, der nächste redet noch von der EnEV, und in Immobilienanzeigen tauchen Fachbegriffe auf, die kaum jemand einordnen kann. Dabei ist das GEG in seinem Kern gut zu verstehen, wenn man weiß, welche Teile einen als Eigentümer tatsächlich betreffen und welche man getrost den Fachleuten überlassen kann.

In diesem Artikel nehme ich Ihnen das GEG in Klartext auseinander: was es überhaupt regelt, welche Paragraphen für Verkauf, Vermietung und Heizung entscheidend sind, was passiert, wenn man sie ignoriert, und welche Änderungen mit dem gerade beschlossenen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) auf Hamburg zukommen. Alle Angaben mit Paragraf, damit Sie im Zweifel nachschlagen können.

Was regelt das Gebäudeenergiegesetz überhaupt?

Das GEG bündelt alle bundesweiten Regeln zur Energieeffizienz und zur erneuerbaren Wärme von Gebäuden in einem Gesetz. Es legt fest, wie viel Energie Neubauten verbrauchen dürfen, welche Anforderungen bei Sanierungen gelten, wann ein Energieausweis Pflicht ist und wie neue Heizungen beschaffen sein müssen. In Kraft ist es seit dem 1. November 2020.

Vor dem GEG war die Rechtslage zersplittert. Es gab die Energieeinsparverordnung (EnEV) für den baulichen Wärmeschutz, das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) für den Anteil erneuerbarer Energien an der Wärmeversorgung und das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) als übergeordnete Ermächtigungsgrundlage. Drei Gesetze, die sich teilweise überschnitten und für Laien kaum zu durchschauen waren.

Seit dem 1. November 2020 gilt stattdessen ein einziges Regelwerk. Wichtig für die Praxis: Wenn Sie in älteren Kaufverträgen, Gutachten oder Maklerunterlagen noch das Kürzel „EnEV” lesen, ist das nicht falsch gemeint, aber inhaltlich überholt. Die EnEV existiert seit November 2020 nicht mehr, ihre Regeln leben im GEG weiter.

Das GEG betrifft grundsätzlich jedes beheizte oder gekühlte Gebäude, vom Gründerzeit-Altbau in Eimsbüttel über das Reihenhaus in Rahlstedt bis zum Bürohaus in der City Süd. Ausgenommen sind nur bestimmte Sonderfälle: Baudenkmäler nach Landesrecht, Gebäude mit einer Nutzfläche unter 50 m² sowie Bauten, die nicht regelmäßig beheizt werden, etwa manche Kirchen oder unbeheizte Lagerhallen.

Für Sie als Eigentümer ist die gute Nachricht: Sie müssen nicht das ganze Gesetz kennen. Die allermeisten Paragrafen richten sich an Planer, Bauträger und Aussteller. Relevant für den Alltag sind vor allem die Regeln zum Energieausweis, zur Heizung und zu den Bußgeldern. Genau die schauen wir uns jetzt an.

Welche Teile des GEG betreffen mich als Eigentümer direkt?

Für Eigentümer sind vier Bereiche des GEG praktisch bedeutsam: der Energieausweis (§§79 bis 88), die 65-Prozent-Erneuerbaren-Pflicht bei neuen Heizungen (§71), die Nachrüst- und Sanierungspflichten bei Kauf oder Umbau (unter anderem §§47, 71 bis 72) und die Bußgeldvorschriften (§108). Der Rest regelt vor allem Neubau-Standards und technische Details.

Damit Sie die Struktur auf einen Blick haben, hier die Paragrafen, die im Eigentümer-Alltag immer wieder auftauchen:

Der wichtigste Berührungspunkt ist für die meisten Menschen der Energieausweis. Er wird dann akut, wenn Sie verkaufen, neu vermieten oder verpachten. In dem Moment ist das GEG nicht mehr abstrakt, sondern eine konkrete Pflicht mit Fristen und Bußgeldrisiko. Wer das früh weiß, kann entspannt planen. Wer es beim Notartermin merkt, gerät unnötig unter Druck.

Ein zweiter, oft unterschätzter Berührungspunkt entsteht beim Kauf eines Bestandsgebäudes. Mit dem Eigentümerwechsel können Nachrüstpflichten scharf werden, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke nach §47 GEG oder der Austausch eines alten Konstanttemperatur-Heizkessels nach §72 GEG. Das ist gerade bei den vielen Hamburger Nachkriegsbauten aus den 1950er- und 1960er-Jahren ein Thema.

Was schreibt das GEG zum Energieausweis vor?

Der Energieausweis ist in den §§79 bis 88 GEG geregelt. Er ist nach §80 GEG zehn Jahre gültig und muss Kauf- oder Mietinteressenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Es gibt ihn als Bedarfs- und als Verbrauchsausweis. In Immobilienanzeigen sind nach §87 GEG bestimmte Kennwerte Pflicht.

Beginnen wir mit der Gültigkeit, weil hier die meisten Irrtümer kursieren. Ein Energieausweis gilt exakt zehn Jahre ab Ausstellungsdatum (§80 Abs. 1 GEG). Nicht fünf Jahre, nicht unbegrenzt. Läuft er ab, wird er nicht automatisch ungültig für das Gebäude selbst, aber Sie dürfen ihn bei einem neuen Verkauf oder einer Neuvermietung nicht mehr verwenden. Wie Sie mit einem auslaufenden Dokument umgehen, habe ich in meinem Beitrag Energieausweis-Gültigkeit verlängern ausführlich erklärt.

Das GEG unterscheidet zwei Ausweisarten. Der Bedarfsausweis beruht auf einer technischen Analyse des Gebäudes: Bausubstanz, Dämmung, Fenster und Heizungsanlage werden bewertet und daraus der theoretische Energiebedarf berechnet, unabhängig davon, wie die Bewohner heizen. Der Verbrauchsausweis stützt sich dagegen auf die tatsächlichen Verbrauchsdaten der letzten drei Heizperioden, also auf das Heizverhalten der bisherigen Nutzer.

Ich erstelle bewusst ausschließlich hochwertige Bedarfsausweise, weil sie in jedem Fall zulässig sind und deutlich aussagekräftiger. Ein Verbrauchsausweis kann zufällig gut ausfallen, weil die Vormieter sparsam geheizt haben, oder schlecht, weil eine Wohnung leer stand. Der Bedarfsausweis bewertet das Gebäude objektiv und liefert die belastbareren Sanierungsempfehlungen. Genau diese Objektivität ist es, die Käufer und Banken überzeugt.

Für Immobilienanzeigen schreibt §87 GEG konkrete Pflichtangaben vor. In jedes Inserat, egal ob Portal, Zeitung oder Aushang, gehören:

• die Art des Energieausweises (Bedarf oder Verbrauch),
• der Endenergiebedarf oder -verbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr,
• der wesentliche Energieträger der Heizung,
• das Baujahr des Gebäudes,
• die Energieeffizienzklasse (bei Ausweisen ab dem 1. Mai 2014).

Fehlen diese Angaben, ist das eine Ordnungswidrigkeit. Gerade Makler und private Vermieter unterschätzen das gern. Wer inseriert, muss die Kennwerte parat haben, und die stehen nun einmal im Energieausweis. Deshalb kommt der Ausweis zeitlich immer vor die Anzeige, nicht danach.

Mehr Hintergrund zu den einzelnen Gebäudetypen und Ausweisarten finden Sie auf meiner Seite Energieausweise für Wohngebäude.

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Wann ist der Energieausweis nach dem GEG Pflicht?

Ein Energieausweis ist nach dem GEG Pflicht bei Verkauf, Neuvermietung und Verpachtung eines Gebäudes sowie bei Neubauten. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und bei Vertragsabschluss übergeben werden. Bei reiner Selbstnutzung ohne Verkauf oder Vermietung besteht dagegen keine Pflicht.

Die Auslöser der Pflicht sind klar umrissen. Sobald ein neuer Vertrag ansteht, greift das GEG:

• Verkauf: Der Ausweis muss dem Käufer spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert gezeigt und spätestens bei Vertragsabschluss übergeben werden.
• Neuvermietung: Bei jedem neuen Mietvertrag gilt dasselbe. Der Bestandsmieter, der einfach wohnen bleibt, löst die Pflicht nicht aus.
• Verpachtung und Neubau: Auch hier ist der Ausweis fällig, beim Neubau muss der Bauträger ihn nach Fertigstellung vorlegen.

Ein weit verbreiteter Irrtum: Viele glauben, für alte Häuser gebe es eine Ausnahme. Das stimmt nicht. Die Pflicht hängt nicht am Baujahr, sondern am Vorgang. Auch das denkmalgeschützte Kaufmannshaus in der Speicherstadt und die Gründerzeitvilla in Othmarschen brauchen bei Verkauf oder Vermietung einen Ausweis. Nur echte Baudenkmäler sind von der Ausweispflicht ausgenommen, und selbst dann lohnt im Zweifel eine fachliche Prüfung.

Welche Ausweisart bei welchem Gebäude erlaubt ist und welche Fristen genau gelten, habe ich in meinem Ratgeber Wann ist der Energieausweis Pflicht? im Detail aufgeschlüsselt. Für den Moment merken Sie sich die einfache Faustregel: kein Verkauf und keine Vermietung ohne gültigen Energieausweis.

Was gilt beim Heizungstausch: die 65-Prozent-Regel nach §71 GEG?

Nach §71 GEG muss jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Die Regel ist an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt. In Großstädten wie Hamburg greift sie im Bestand voraussichtlich nach dem 30. Juni 2026. Bestehende, funktionierende Heizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden.

Das ist der Teil des GEG, der in der Öffentlichkeit als „Heizungsgesetz” bekannt wurde und für die meisten Emotionen sorgt. Wichtig zur Beruhigung: §71 GEG zwingt niemanden, eine intakte Heizung herauszureißen. Die Pflicht greift erst, wenn Sie ohnehin eine neue Heizung einbauen, sei es nach einem Defekt oder im Rahmen einer Modernisierung.

Die 65-Prozent-Schwelle lässt sich auf verschiedenen Wegen erfüllen, etwa mit einer Wärmepumpe, einem Anschluss an das Fernwärmenetz, einer Hybridlösung oder Biomasse. In Hamburg spielt vor allem die Fernwärme eine große Rolle, weil das Netz in vielen innerstädtischen Quartieren gut ausgebaut ist. Für den Energieausweis ist der Heizungstyp übrigens entscheidend: Er bestimmt maßgeblich die Effizienzklasse, die am Ende auf dem Dokument steht.

Zwei weitere Nachrüstpflichten sollten Käufer kennen, weil sie beim Eigentümerwechsel scharf werden können. Nach §47 GEG müssen ungedämmte, nicht begehbare oberste Geschossdecken gedämmt werden. Und nach §72 GEG dürfen bestimmte Öl- und Gas-Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, nicht mehr betrieben werden. Beides betrifft in Hamburg viele Bestandshäuser aus den 1960er- und 1970er-Jahren.

Ein praktischer Hinweis aus meiner täglichen Arbeit: Die 65-Prozent-Regel wird durch das GModG (dazu gleich mehr) noch einmal umgebaut. Wer gerade eine Heizung plant, sollte den aktuellen Stand mit einem Fachbetrieb klären, weil sich die starre Prozentpflicht in Richtung einer gestuften Lösung bewegt. Die Grundaussage bleibt aber: neue Heizung, dann erneuerbar.

Welche Bußgelder drohen bei Verstößen gegen das GEG?

Verstöße gegen das GEG sind nach §108 GEG Ordnungswidrigkeiten, die mit Bußgeldern bis zu 10.000 Euro geahndet werden können. Betroffen sind unter anderem ein fehlender Energieausweis bei Verkauf oder Vermietung, fehlende Pflichtangaben im Inserat, die nicht rechtzeitige Vorlage bei der Besichtigung und fehlerhafte Angaben durch den Aussteller.

Viele Eigentümer nehmen die Bußgelder nicht ernst, weil „ja doch nie jemand kontrolliert”. Das war lange die Realität, ändert sich aber. Zuständig sind die Landesbehörden, und die Kontrolldichte nimmt spürbar zu, gerade in Ballungsräumen mit hoher Transaktionszahl wie Hamburg. Hinzu kommt: Ein fehlender oder fehlerhafter Ausweis ist nicht nur ein Bußgeldrisiko, sondern auch ein Einfallstor für Streit. Käufer, die sich getäuscht fühlen, können unter Umständen Schadenersatz oder Kaufpreisminderung ins Spiel bringen.

Damit klar wird, was konkret sanktioniert werden kann, hier die typischen Tatbestände:

Mein Rat ist unbürokratisch: Beschaffen Sie den Ausweis, bevor Sie inserieren, nicht erst, wenn der Notartermin steht. Ein Bedarfsausweis ist bei mir in 24 Stunden fertig, das Bußgeldrisiko dagegen begleitet Sie durch den ganzen Verkaufsprozess. Diese Rechnung geht immer zugunsten des rechtzeitigen Ausweises aus.

Was ändert sich mit dem GModG ab 2027?

Der Bundestag hat am 10. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen, das das GEG ablöst. Der Energieausweis-Teil greift erst rund sechs Monate nach der Verkündung, voraussichtlich Anfang 2027. Nichtwohngebäude bekommen dann eine neue Skala von A bis G, Wohngebäude behalten die vertraute Skala A+ bis H.

Das GModG setzt die EU-Gebäuderichtlinie EPBD in deutsches Recht um und modernisiert den Energieausweis grundlegend. Für Sie ist wichtig, die Zeitschiene zu verstehen: „beschlossen” heißt nicht „sofort in Kraft”. Der Heizungsteil gilt bereits kurz nach der Verkündung, der für Eigentümer meist relevantere Ausweis-Teil aber erst rund ein halbes Jahr später, Stand heute also etwa Anfang 2027.

Die wichtigsten Neuerungen im Überblick:

• Wohngebäude: Die Effizienzskala A+ bis H bleibt erhalten. Neu ist die volle Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis, die bisherige Bedarfsausweis-Pflicht für kleine Altbauten entfällt.
• Nichtwohngebäude: Es kommt eine neue Skala von A bis G. Bei Verkauf und Vermietung ist künftig nur noch der Bedarfsausweis zulässig, der NWG-Verbrauchsausweis wird faktisch abgeschafft.
• Digital und maschinenlesbar: Ausweise werden künftig standardmäßig digital erstellt, mit neuen Kennwerten wie der absoluten Endenergie in Megawattstunden pro Jahr und Angaben zu Treibhausgas-Emissionen.

Der entscheidende Punkt für Hamburger Eigentümer: Mit dem Ausweis-Teil kommt eine neue Berechnungsgrundlage, und dadurch können sich Einstufungen verschieben, für manche Gebäude nach unten. Wer jetzt noch nach dem heutigen GEG-Recht bestellt, ist zehn Jahre auf der sicheren Seite. Alle Details, die konkreten Klassengrenzen und das Zeitfenster habe ich in meinem ausführlichen Beitrag GModG beschlossen: die neuen Energieausweis-Regeln zusammengestellt.

Und eine Entwarnung, die ich oft aussprechen muss: Bestehende Energieausweise bleiben auch nach dem GModG volle zehn Jahre ab Ausstellung gültig. Es gibt keine Austauschpflicht. Wer heute bestellt, bekommt sein Dokument nach dem vertrauten Recht.

Was regelt Hamburg zusätzlich zum GEG?

Neben dem bundesweiten GEG gilt in Hamburg das Hamburgische Klimaschutzgesetz (HmbKliSchG), das eigene, oft strengere Anforderungen setzt. Dazu gehören eine Photovoltaik-Pflicht bei Neubauten und bei wesentlichen Dachsanierungen sowie vorgezogene Fristen bei der erneuerbaren Wärme. Das HmbKliSchG ergänzt das GEG, ersetzt es aber nicht.

Das GEG ist Bundesrecht und gilt überall gleich. Hamburg hat aber, wie mehrere Bundesländer, zusätzlich ein eigenes Klimaschutzgesetz. Für Eigentümer sind vor allem zwei Punkte greifbar. Erstens die Solarpflicht nach §16 HmbKliSchG: Bei Neubauten gilt sie bereits seit Anfang 2023, bei wesentlichen Dachsanierungen im Bestand seit Anfang 2024. Wer die Dachhaut vollständig oder zu einem erheblichen Teil erneuert, muss auf einem Teil der Dachfläche Photovoltaik installieren.

Zweitens die Wärmethematik: Das HmbKliSchG kennt eigene Vorgaben zum Anteil erneuerbarer Wärme beim Heizungstausch im Bestand. Diese werden zunehmend von der bundesweiten 65-Prozent-Regel des GEG überlagert, die in einer Großstadt wie Hamburg im Bestand voraussichtlich nach dem 30. Juni 2026 greift, sobald die kommunale Wärmeplanung vorliegt.

Für den Energieausweis selbst ändert das HmbKliSchG nichts an den Grundpflichten, das bleibt Sache des GEG. Aber es lohnt sich, die lokale Ebene mitzudenken, gerade wenn Sanierung, Dacharbeiten oder ein Heizungstausch ohnehin anstehen. Wer ein Gebäude in Hamburg besitzt, sollte GEG und HmbKliSchG immer zusammen betrachten. Das gilt übrigens auch im Umland: In Orten wie Norderstedt oder Ahrensburg gilt zwar nicht das Hamburger Landesrecht, dafür aber das jeweilige schleswig-holsteinische Landesrecht zusätzlich zum bundesweiten GEG.

Welche Fehler machen Eigentümer beim GEG am häufigsten?

Die häufigsten Fehler sind: den Ausweis zu spät beschaffen, EnEV und GEG verwechseln, die Pflichtangaben im Inserat vergessen und die zehnjährige Gültigkeit falsch einschätzen. Alle vier lassen sich mit etwas Vorlauf vermeiden und ersparen Ärger, Bußgeldrisiko und Verzögerungen beim Verkauf.

Aus hunderten Energieausweisen kenne ich die Stolperfallen gut. Der Klassiker ist der zu späte Start. Ein Verkäufer schaltet die Anzeige, ein Interessent fragt nach dem Ausweis, und erst dann fällt auf, dass es keinen gibt. Das kostet Zeit im wichtigsten Moment. Mein Tipp: Der Energieausweis ist der erste Schritt, nicht der letzte. Er gehört beschafft, bevor die erste Anzeige online geht.

Ein zweiter häufiger Fehler ist die begriffliche Verwirrung. Wer noch mit einem alten „EnEV-Ausweis” argumentiert, verwechselt manchmal die Rechtslage. Der Ausweis selbst bleibt gültig, wenn er noch keine zehn Jahre alt ist. Aber die Regeln, nach denen heute bestellt wird, stehen im GEG, nicht in der EnEV. Und wer die Kennwerte aus einem abgelaufenen Ausweis ins Inserat schreibt, riskiert genau das Bußgeld nach §108 GEG.

Der dritte Fehler betrifft die Anzeige selbst. Immer wieder fehlt eine der fünf Pflichtangaben nach §87 GEG, oft das Baujahr oder die Effizienzklasse. Das ist unnötig, weil alle Werte im Ausweis stehen. Und der vierte: die Annahme, ein Ausweis sei „für immer” gültig. Er ist es für exakt zehn Jahre. Wer die Frist im Blick behält, wird nie vom ablaufenden Datum überrascht.

Genau deshalb setze ich auf hochwertige Bedarfsausweise mit Best-Case-Optimierung: Ich hole aus der objektiven Gebäudebewertung die beste zulässige Klasse heraus, ohne dass Sie eine Wand anfassen müssen. Das ist legal, weil der Bedarfsausweis Spielräume in der Berechnung kennt, und es kann beim Verkauf bares Geld wert sein.

Fazit

Das GEG wirkt auf den ersten Blick sperrig, ist aber für Eigentümer gut beherrschbar, wenn man die relevanten Paragrafen kennt: den Energieausweis in den §§79 bis 88 mit zehn Jahren Gültigkeit (§80) und den Pflichtangaben im Inserat (§87), die 65-Prozent-Regel bei neuen Heizungen (§71) und die Bußgelder bis 10.000 Euro (§108). Mit dem GModG kommen ab voraussichtlich Anfang 2027 spürbare Änderungen, vor allem für Nichtwohngebäude. Wer jetzt handelt, bekommt seinen Ausweis noch nach dem heutigen, vertrauten Recht und ist zehn Jahre auf der sicheren Seite.

Als Immobilienexperte für Energieausweise in Hamburg, DIBt-registriert und seit 2018 tätig, begleite ich Sie persönlich durch diesen Prozess, ohne Callcenter, mit Festpreis und klarer Ansage. Ein Einfamilienhaus kostet 299 Euro, ein Mehrfamilienhaus 399 Euro, Gewerbe- und Mischgebäude 899 Euro, jeweils als hochwertiger Bedarfsausweis inklusive Best-Case-Optimierung und Lieferung in 24 Stunden.

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