Energieausweis bei Vermietung in Hamburg: Diese Pflichten haben Vermieter

Ja, bei jeder Neuvermietung in Hamburg sind Sie als Vermieter zum Energieausweis verpflichtet. Sie müssen ihn Mietinteressenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen und dem neuen Mieter nach Vertragsabschluss eine Kopie übergeben (§ 80 GEG). Fehlen Pflichtangaben in der Anzeige oder der Ausweis selbst, drohen Bußgelder bis 10.000 Euro (§ 108 GEG).

Als Immobilienexperte für Energieausweise in Hamburg habe ich täglich mit Verwaltern, Genossenschaften und privaten Vermietern zu tun. Und ich sehe immer wieder dieselben, teuren Missverständnisse: Der Ausweis wird erst gesucht, wenn der Mieter danach fragt. Die Effizienzklasse fehlt im Immobilienportal. Oder der Ausweis aus 2015 ist längst abgelaufen, ohne dass es jemand gemerkt hat. In einer Stadt mit über einer Million Wohnungen und einer Leerstandsquote unter einem Prozent ist das kein Randthema, sondern ein echtes Abmahn- und Bußgeldrisiko.

In diesem Artikel erkläre ich Ihnen, welche Pflichten Sie bei der Vermietung wirklich treffen, wann der Ausweis vorliegen muss, was in die Anzeige gehört und wo Verwalter und private Vermieter in Hamburg am häufigsten stolpern.

Muss ich als Vermieter in Hamburg wirklich einen Energieausweis vorlegen?

Ja, bei jeder Neuvermietung. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet Sie, Mietinteressenten den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert zu zeigen und dem neuen Mieter nach Vertragsabschluss eine Kopie auszuhändigen (§ 80 GEG). Diese Pflicht gilt unabhängig vom Baujahr, von der Wohnungsgröße und davon, ob Sie eine einzelne Wohnung oder ein ganzes Mietshaus vermieten.

Der Energieausweis ist seit dem GEG (in Kraft seit dem 1. November 2020, es hat die alte EnEV abgelöst) bei Verkauf, Neuvermietung und Verpachtung Pflicht. Eine „Neuvermietung” ist dabei jeder neue Mietvertrag mit einem neuen Mieter. Bei einer bestehenden Mietverhältnis-Verlängerung mit demselben Mieter greift die Vorlagepflicht nach heutigem Recht noch nicht, aber sobald Sie neu inserieren und Besichtigungen durchführen, sind Sie in der Pflicht.

Ausgenommen sind nur wenige Sonderfälle: denkmalgeschützte Gebäude nach Landesrecht sowie Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche. Gerade beim Denkmalschutz ist in Hamburg Vorsicht geboten. In der Speicherstadt, im Kontorhausviertel oder bei einzelnen Gründerzeitensembles in Ottensen kann eine Ausnahme greifen, aber das ist die Ausnahme, nicht die Regel. Im Zweifel klären wir das telefonisch, bevor Sie sich fälschlich auf eine Befreiung verlassen.

Wichtig: Die Verantwortung liegt bei Ihnen als Vermieter. Auch wenn ein Makler die Anzeige schaltet, bleiben Sie in der Haftung. Beauftragte Dritte übernehmen die Pflicht nicht automatisch, sie teilen sie sich mit Ihnen.

Ein Blick nach vorn lohnt sich hier: Mit der EU-Gebäuderichtlinie EPBD wird die Vorlagepflicht schrittweise ausgeweitet, künftig soll der Energieausweis auch bei Mietvertragsverlängerungen relevant werden. Für Sie als Hamburger Vermieter bedeutet das, dass ein gültiger, aussagekräftiger Ausweis eher wichtiger als unwichtiger wird. Wer heute schon einen soliden Bedarfsausweis in der Akte hat, muss sich um diese Verschärfungen keine Sorgen machen.

Wann genau muss der Energieausweis vorliegen und übergeben werden?

Der Energieausweis muss zu zwei Zeitpunkten präsent sein: erstens spätestens bei der Besichtigung, unaufgefordert vorgelegt (§ 80 Abs. 4 GEG), zweitens unverzüglich nach Vertragsabschluss, als Kopie an den Mieter übergeben (§ 80 Abs. 5 GEG). Beide Schritte sind Pflicht, nicht nur einer. Wer den Ausweis erst nach Einzug nachreicht, hat die Vorlagepflicht bereits verletzt.

Das Wörtchen „unaufgefordert” ist der Kern und wird am häufigsten missverstanden. Sie müssen den Ausweis aktiv zeigen, auslegen oder als Kopie bereithalten, ohne dass der Interessent danach fragen muss. Ein Ausweis, der in der Schublade liegt und nur auf Nachfrage herauskommt, erfüllt die Pflicht nicht.

In der Hamburger Praxis, wo auf eine attraktive Wohnung in Eppendorf oder Winterhude schnell 40 oder 50 Interessenten kommen und Sammelbesichtigungen im Zehn-Minuten-Takt laufen, hat sich Folgendes bewährt:

• Ausdruck oder Aushang des Energieausweises gut sichtbar in der Wohnung während der Besichtigung
• Die Kennwerte (Effizienzklasse, Endenergie, Energieträger, Baujahr) schon im Exposé, sodass jeder Interessent sie vorab sieht
• Nach Vertragsschluss eine Kopie (digital reicht) an den neuen Mieter, idealerweise mit kurzer Empfangsbestätigung

Diese Empfangsbestätigung ist kein gesetzliches Muss, aber mein dringender Praxis-Tipp: Im Streitfall liegt die Beweislast bei Ihnen. Wenn ein Mieter später behauptet, er habe nie einen Ausweis bekommen, stehen Sie ohne Quittung schlecht da. Ein kurzer Satz im Übergabeprotokoll oder eine E-Mail mit dem Ausweis im Anhang schützt Sie.

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Welche Angaben muss ich in der Wohnungsanzeige machen?

Sobald Sie eine kommerzielle Immobilienanzeige schalten, also im Portal, in der Zeitung oder auf Ihrer Website, müssen nach § 87 GEG fünf Pflichtangaben darin stehen: die Art des Ausweises (Bedarf oder Verbrauch), der Endenergiekennwert in kWh/(m²·a), der wesentliche Energieträger der Heizung, das Baujahr des Gebäudes und die Energieeffizienzklasse. Fehlt auch nur eine Angabe, ist das eine Ordnungswidrigkeit.

Diese Pflicht gilt nur, wenn zum Zeitpunkt der Anzeige bereits ein gültiger Energieausweis vorliegt, was bei einer Neuvermietung praktisch immer der Fall sein muss. Sie können also nicht argumentieren, Sie hätten „noch keinen”, denn dann hätten Sie schon vor dem Inserieren einen erstellen lassen müssen.

Die fünf Pflichtangaben im Überblick:

Der häufigste Fehler in Hamburger Anzeigen: Endenergie und Energieträger werden genannt, aber die Effizienzklasse (A+ bis H) fehlt. Sie ist seit dem 1. Mai 2014 für alle neu ausgestellten Ausweise Pflichtangabe, und genau die vergessen viele in der Eingabemaske der Portale. Abmahnverbände und Mitbewerber prüfen solche Anzeigen inzwischen systematisch, weil ein fehlender Wert leicht nachweisbar ist.

Ein praktisches Beispiel: Sie inserieren eine 3-Zimmer-Wohnung in einem 1958er Mietshaus in Barmbek. Der Bedarfsausweis weist 148 kWh/(m²·a) aus, Energieträger Fernwärme, das ergibt Effizienzklasse E. In die Anzeige gehört dann ausdrücklich: „Bedarfsausweis, Endenergiebedarf 148 kWh/(m²·a), Fernwärme, Baujahr 1958, Energieeffizienzklasse E.” Genau so, mit allen fünf Bausteinen. Viele lassen die letzten beiden Angaben weg, weil sie im Portal-Formular optional wirken, gesetzlich sind sie es nicht. Gerade weil dasselbe Gebäude mit Best-Case-Optimierung womöglich in Klasse D rutscht, lohnt es sich doppelt, hier von Anfang an sauber zu arbeiten.

Ein Hinweis zur Zukunft: Mit dem beschlossenen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ändern sich einige Details, für Wohngebäude bleibt die vertraute Skala A+ bis H aber vorerst erhalten. Was sich konkret ändert und ab wann, habe ich in meinem Beitrag zu den neuen Energieausweis-Regeln nach dem GModG ausführlich erklärt.

Was kostet mich ein fehlender oder fehlerhafter Energieausweis?

Verstöße gegen die Energieausweis-Pflichten sind Ordnungswidrigkeiten und können nach § 108 GEG mit Bußgeldern bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Das gilt für einen fehlenden Ausweis ebenso wie für fehlende Pflichtangaben in der Anzeige, für die verspätete Vorlage oder die unterbliebene Übergabe an den Mieter.

Diese 10.000 Euro sind der gesetzliche Höchstrahmen, nicht der Regelfall bei jedem kleinen Versäumnis. Aber die Bandbreite ist erheblich, und die Behörden schöpfen den Rahmen bei wiederholten oder vorsätzlichen Verstößen durchaus aus. In Hamburg überwacht die zuständige Umweltbehörde die Einhaltung der GEG-Vorgaben stichprobenartig, besonders im Zusammenhang mit energetischen Sanierungen.

Der wirtschaftlich viel häufigere Schaden ist aber ein anderer: die Abmahnung. Wettbewerber, Mieterschutzvereine oder spezialisierte Abmahnverbände greifen fehlende Pflichtangaben gezielt auf. Eine Abmahnung kostet Sie schnell mehrere Hundert Euro Anwalts- und Verfahrenskosten, plus die Unterlassungserklärung, plus den Zeitverlust bei der Neuvermietung. Gerade weil der Hamburger Markt so nachgefragt ist, wird jede Anzeige von vielen Augen gesehen, auch von solchen, die auf Formfehler achten.

Zur Einordnung, wie die Bußgeldsystematik funktioniert, hilft ein Blick auf die gewerbliche Seite: Die Details zu Kontrollen und Ahndung habe ich am Beispiel der Energieausweis-Pflicht und Bußgelder für Gewerbe beschrieben, die Rechtsgrundlage (§ 108 GEG) ist bei Wohn- und Nichtwohngebäuden dieselbe.

Unterm Strich: Ein korrekter Energieausweis kostet Sie bei mir 299 Euro (Einfamilienhaus) beziehungsweise 399 Euro (Mehrfamilienhaus) als Festpreis. Ein Bußgeld oder eine Abmahnung kostet ein Vielfaches. Die Rechnung ist einfach.

Bedarfs- oder Verbrauchsausweis, welchen brauche ich für die Vermietung?

Für die Vermietung ist grundsätzlich jeder gültige Energieausweis zulässig, aber nicht für jedes Gebäude haben Sie die freie Wahl. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht auf den Stand der ersten Wärmeschutzverordnung saniert sind, ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben. Genau diese Konstellation ist in Hamburgs Altbaubestand extrem häufig.

Der Unterschied ist grundlegend. Der Verbrauchsausweis rechnet mit den Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre, hängt also stark am Verhalten der Vormieter. Ein sparsamer Single hinterlässt einen schönen Wert, eine Familie mit Dauerheizung einen schlechten, obwohl das Gebäude identisch ist. Der Bedarfsausweis bewertet dagegen die Bausubstanz selbst: Dämmung, Fenster, Heizungsanlage. Das ergibt objektive, vergleichbare Werte und konkrete Sanierungsempfehlungen.

Ich erstelle aus Überzeugung ausschließlich hochwertige Bedarfsausweise, weil sie in jedem Fall zulässig und deutlich aussagekräftiger sind. Bei einem Verbrauchsausweis müssten Sie bei jeder älteren Immobilie erst prüfen, ob er überhaupt erlaubt ist, beim Bedarfsausweis stellt sich diese Frage nie. Wer den Unterschied zwischen den beiden Ausweisarten vertiefen möchte, findet die Systematik ausführlich in meinem Ratgeber zu Bedarfs- und Verbrauchsausweis erklärt.

Ein häufiger, teurer Fehler in der Praxis: Verwalter bestellen für ein kleines Gründerzeithaus aus Preisgründen einen günstigen Verbrauchsausweis online, obwohl für dieses Gebäude der Bedarfsausweis vorgeschrieben wäre. Der Ausweis ist dann formal unzulässig, und im Streitfall haftet der Vermieter. Bei meinem Festpreis von 299 beziehungsweise 399 Euro sparen Sie sich dieses Risiko komplett.

Warum ist Hamburg für Vermieter ein besonderer Fall?

Hamburg ist eine ausgeprägte Mieterstadt: Von rund 985.000 Wohnungen sind laut Mikrozensus etwa 77 Prozent, also über 760.000, vermietet. Das bedeutet enorm viele Vermietungsvorgänge pro Jahr, einen entsprechend hohen Kontrolldruck und einen Markt, der von großen Genossenschaften und professionellen Verwaltungen geprägt ist. Für Sie heißt das: Ihre Anzeige steht in einem sehr aufmerksamen Umfeld.

Der Wohnungsbestand liegt bei über einer Million Wohnungen in rund 260.000 Wohngebäuden, verteilt auf sehr unterschiedliche Bausubstanz. Das prägt auch die Energiekennwerte, die Sie später auf dem Ausweis stehen haben:

• Gründerzeit-Altbau in Eimsbüttel, Ottensen oder St. Georg: massive Backsteinfassaden, oft ungedämmt, häufig Bedarfsausweis-pflichtig, energetisch meist im Bereich E bis H
• Nachkriegs- und 60er-Jahre-MFH in Wandsbek, Barmbek oder den Großsiedlungen wie Steilshoop: einfache Bausubstanz, oft mit Fernwärme, typischerweise D bis F
• Genossenschafts- und Neubaubestand in der HafenCity oder den neuen Quartieren: deutlich bessere Werte, teils A bis C

Diese Vielfalt ist der Grund, warum ein pauschaler Online-Verbrauchsausweis so oft danebenliegt. Gerade beim ungedämmten Backsteinhaus, das für Hamburg so typisch ist, macht die objektive Bedarfsberechnung einen Unterschied, auch weil ich dort mit der Best-Case-Optimierung oft eine Effizienzklasse besser herausholen kann, ohne dass Sie eine einzige Schraube am Gebäude drehen. Das ist bei der Vermietung bares Geld wert, denn die Effizienzklasse steht künftig prominent in jeder Anzeige.

Ein zweiter Hamburger Punkt: Der Markt ist so eng, dass Besichtigungen im Massenandrang stattfinden. Genau in dieser Hektik geht der Ausweis unter, man ist mit Interessenten, Schufa-Auskünften und Terminen beschäftigt und vergisst die unaufgeforderte Vorlage. Wer den Ausweis dagegen fertig in der Schublade hat und die Kennwerte schon im Exposé, für den ist die Pflicht in dreißig Sekunden erledigt.

Welche Fehler machen Verwalter und private Vermieter am häufigsten?

Aus meiner täglichen Praxis mit Hamburger Vermietern sehe ich fünf Fehler immer wieder: den abgelaufenen Altausweis, die „Vorlage nur auf Nachfrage”, die fehlende Effizienzklasse in der Anzeige, die falsche Ausweisart beim Altbau und die fehlende Übergabequittung. Jeder einzelne davon kann eine Abmahnung oder ein Bußgeld nach § 108 GEG auslösen, obwohl er sich in Minuten vermeiden ließe.

Fehler 1: Der abgelaufene Ausweis. Ein Energieausweis gilt genau zehn Jahre (§ 80 GEG). Viele Ausweise aus den Boomjahren 2014 bis 2016 sind 2026 abgelaufen, ohne dass es jemand bemerkt hat. Der Ausweis liegt in der Akte, sieht offiziell aus, ist aber ungültig. Prüfen Sie vor jeder Neuvermietung das Ausstellungsdatum.

Fehler 2: „Ich zeige ihn, wenn jemand fragt.” Das GEG verlangt die unaufgeforderte Vorlage bei der Besichtigung. Passives Bereithalten reicht nicht. Diesen Fehler machen fast nur private Vermieter, weil sie die genaue Formulierung des Gesetzes nicht kennen.

Fehler 3: Effizienzklasse vergessen. Endenergie und Energieträger stehen in der Anzeige, die Klasse fehlt. Das ist der Klassiker bei Portalinseraten und der beliebteste Aufhänger für Abmahnungen.

Fehler 4: Falsche Ausweisart beim Altbau. Für das kleine, alte Backsteinhaus wird aus Kostengründen ein Verbrauchsausweis bestellt, obwohl der Bedarfsausweis vorgeschrieben ist. Der Ausweis ist dann unzulässig. Besonders Verwalter mit vielen Objekten unterlaufen diesen Fehler, wenn sie standardisiert die günstigste Variante wählen.

Fehler 5: Keine Übergabequittung. Der Ausweis wird übergeben, aber nicht dokumentiert. Kommt es zum Streit, trägt der Vermieter die Beweislast. Eine E-Mail mit dem Ausweis im Anhang oder eine Zeile im Übergabeprotokoll genügt.

Mein Rat an Verwaltungen: Legen Sie sich eine einfache Checkliste an, die vor jeder Vermietung Ausstellungsdatum, Ausweisart und die fünf Pflichtangaben abfragt. Das kostet nichts und schließt vier von fünf dieser Fehler von vornherein aus.

Aus meiner Erfahrung mit hunderten Ausweisen ist der teuerste dieser Fehler fast immer der abgelaufene Ausweis in Kombination mit Zeitdruck. Ein Verwalter meldet sich freitags, weil am Wochenende Besichtigungen für ein Barmbeker Mietshaus anstehen, und stellt beim Blick in die Akte fest, dass der Ausweis 2015 ausgestellt wurde, also abgelaufen ist. Genau für solche Fälle liefere ich den Bedarfsausweis digital innerhalb von 24 Stunden. Die nötigen Daten, Baujahr, Heizungstyp, Flächen und die Angaben vom Typenschild der Heizung, klären wir dabei telefonisch oder per Foto, ganz ohne dass jemand vorbeikommen muss.

Was gilt bei Eigentumswohnungen und WEG-Verwaltungen?

Bei der Vermietung einer einzelnen Eigentumswohnung brauchen Sie den Energieausweis für das gesamte Gebäude, nicht nur für Ihre Wohnung, denn der Ausweis wird immer für das komplette Gebäude ausgestellt. Die WEG-Verwaltung ist verpflichtet, Ihnen als Eigentümer den gültigen Ausweis rechtzeitig zur Verfügung zu stellen. Beauftragen und bezahlen muss ihn in der Regel die Gemeinschaft.

Das führt in der Praxis zu Reibung. Der einzelne vermietende Eigentümer braucht den Ausweis kurzfristig für seine Neuvermietung, die Verwaltung hat ihn aber vielleicht nicht griffbereit oder er ist abgelaufen. Fordern Sie den Ausweis daher frühzeitig bei Ihrer Verwaltung an, bevor Sie inserieren, nicht erst am Tag der ersten Besichtigung.

Ist in der WEG kein gültiger Ausweis vorhanden, sollte die Erstellung über die Eigentümerversammlung beschlossen und aus der Gemeinschaft finanziert werden. Für Sie als einzelnen Vermieter ist das oft der Knackpunkt, denn Sie können den Beschluss nicht allein herbeiführen. In solchen Fällen erstelle ich den Bedarfsausweis für das Gesamtgebäude zum Festpreis von 399 Euro (Mehrfamilienhaus), was auf viele Parteien umgelegt pro Wohnung nur wenige Euro ausmacht, ein Argument, das in der Versammlung meist schnell überzeugt.

Wichtig ist die saubere Abgrenzung: Der Ausweis gilt fürs Gebäude, die Vorlage- und Übergabepflicht bei der Vermietung trifft aber Sie als vermietenden Eigentümer. Die Verwaltung liefert das Dokument, die Verantwortung gegenüber dem Mieter bleibt bei Ihnen.

Fazit

Als Vermieter in Hamburg kommen Sie am Energieausweis nicht vorbei: Vorlage bei der Besichtigung, Übergabe nach Vertragsschluss, fünf Pflichtangaben in der Anzeige, Gültigkeit zehn Jahre, Bußgelder bis 10.000 Euro bei Verstößen. In einer Stadt mit über 760.000 Mietwohnungen und einem Markt unter einem Prozent Leerstand wird jede Anzeige genau gelesen, auch von Abmahnern. Wer den Ausweis frühzeitig, in der richtigen Form (Bedarfsausweis) und mit dokumentierter Übergabe bereithält, hat das Thema vom Tisch, bevor es teuer wird. Mehr Grundlagen dazu finden Sie auf meiner Seite zu Energieausweisen für Wohngebäude.

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