Energieausweis bei der Besichtigung vorlegen: Wann und wie es das GEG verlangt

Sie müssen den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen, so verlangt es § 80 Abs. 4 GEG. Vorlegen heißt zeigen: als Original, Kopie oder deutlich sichtbarer Aushang, auch digital auf dem Tablet. Fordert ein Interessent ihn früher an, müssen Sie ihn früher zeigen. Nach dem Kaufvertrag übergeben Sie ihn. Fehlt der Ausweis, drohen bis zu 10.000 Euro Bußgeld.

Als Immobilienexperte für Energieausweise in Hamburg werde ich diese Frage fast täglich gestellt: „Wann genau muss ich den Energieausweis eigentlich zeigen, reicht der Notartermin?” Die kurze Antwort lautet: Nein, der Notartermin ist viel zu spät. Die etwas längere Antwort steht in § 80 Abs. 4 des Gebäudeenergiegesetzes, und sie ist präziser, als die meisten Verkäufer denken. In diesem Artikel erkläre ich Ihnen, wann und wie Sie den Ausweis vorlegen müssen, was rechtlich als Besichtigung gilt, welche Sonderfälle es gibt und warum ich Hamburger Eigentümern rate, den Ausweis fertig in der Schublade zu haben, bevor der erste Interessent klingelt.

Wann muss ich den Energieausweis beim Hausverkauf vorlegen?

Spätestens bei der Besichtigung müssen Verkäufer oder Makler dem potenziellen Käufer den Energieausweis unaufgefordert vorlegen, so § 80 Abs. 4 GEG. „Spätestens” ist dabei die Obergrenze: Verlangt ein Interessent den Ausweis schon vorher, ist er sofort zu zeigen. Nach Vertragsschluss folgt zusätzlich die Übergabe an den Käufer.

Das Gesetz kennt damit nicht einen, sondern mehrere Zeitpunkte. Viele Verkäufer merken sich nur „bei der Besichtigung” und übersehen, dass daraus zwei getrennte Handlungen werden: erst das Vorlegen (Zeigen) während des Verkaufsprozesses, dann das Übergeben (Aushändigen) nach dem Kaufvertrag. Beide sind Pflicht, beide sind bußgeldbewehrt.

Der Gesetzgeber sieht die Besichtigung bewusst als spätesten Punkt an, weil die energetische Qualität eine kaufentscheidende Information ist. Der Käufer soll wissen, ob er ein sparsames Haus oder eine Sanierungsbaustelle betritt, bevor er ein Angebot macht, nicht erst beim Notar, wenn er innerlich längst gebunden ist.

Zur Übersicht die relevanten Zeitpunkte aus § 80 Abs. 4 GEG:

Wichtig ist das Wort „unaufgefordert”: Sie müssen nicht warten, bis der Interessent danach fragt. Die Initiative liegt bei Ihnen als Verkäufer. Wer den Ausweis erst auf Nachfrage aus der Tasche zieht, erfüllt die Pflicht formal nur, wenn spätestens die Besichtigung noch läuft, riskiert aber im Zweifel den Vorwurf, zu spät gehandelt zu haben.

Was bedeutet „vorlegen” genau, und reicht ein Foto auf dem Handy?

Vorlegen bedeutet, dem Interessenten die Einsichtnahme in den vollständigen Energieausweis zu ermöglichen. Das GEG lässt drei Wege zu: das Dokument physisch zeigen, es deutlich sichtbar aushängen oder es während der Besichtigung deutlich sichtbar auslegen. Eine Übergabe ist an dieser Stelle noch nicht nötig, ein reines Zeigen genügt, und das geht auch digital.

Genau hier entstehen die meisten Missverständnisse. Vorlegen ist nicht dasselbe wie Aushändigen. In der Besichtigungsphase muss der Käufer den Ausweis nur sehen und lesen können, er muss ihn nicht mitnehmen dürfen. Erst nach dem Kaufvertrag wird daraus eine Übergabepflicht.

Und ja: Ein PDF auf dem Tablet oder Laptop reicht, solange alle Seiten klar lesbar sind. Seit 2026 ist der digitale, maschinenlesbare Energieausweis ohnehin der neue Standard, der Papierausweis kommt nur noch auf Wunsch. Wenn Sie den vollständigen Ausweis also vorab per Link oder als PDF an einen Interessenten schicken oder ihn beim Termin auf dem Bildschirm zeigen, ist die Vorlagepflicht erfüllt.

Ein wichtiger Vorbehalt aus meiner Praxis: „Reicht ein Foto auf dem Handy?” Grundsätzlich ja, aber nur, wenn wirklich der gesamte Ausweis lesbar ist, nicht nur die Titelseite mit der Farbskala. Der Käufer hat Anspruch darauf, auch die Kennwerte, die Modernisierungsempfehlungen und die Registriernummer zu sehen. Ein abfotografierter Schnipsel genügt nicht. Ich rate deshalb zum kompletten PDF, das lässt sich sauber vorzeigen und weiterleiten.

Der bequemste Weg bei einem gut besuchten Haus in Eppendorf oder Winterhude, wo an einem Samstag zehn Parteien nacheinander durchgehen: den Ausweis ausgedruckt gut sichtbar auf den Küchentisch legen. Das „deutlich sichtbare Auslegen” ist im Gesetz ausdrücklich als Erfüllung genannt und erspart Ihnen, jedem Einzelnen das Dokument hinzuhalten.

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Was zählt überhaupt als Besichtigung, auch die virtuelle?

Als Besichtigung gilt jeder Termin, bei dem ein potenzieller Käufer die Immobilie oder Teile davon zur Kaufentscheidung in Augenschein nimmt. Dazu zählen Einzeltermine, Sammelbesichtigungen und ausdrücklich auch virtuelle Besichtigungen per Videorundgang. Sobald ein solcher Termin stattfindet, ist der Ausweis spätestens dann vorzulegen.

In Hamburg hat sich der Videorundgang seit einigen Jahren fest etabliert, gerade bei begehrten Altbauwohnungen in Ottensen oder Uhlenhorst, wo die Nachfrage die Zahl der Vor-Ort-Termine sprengt. Rechtlich ändert das an der Pflicht nichts: Auch beim virtuellen Rundgang muss die energetische Information bereitstehen. Praktisch heißt das, den Ausweis vorab zu verschicken oder ihn im Video kurz einzublenden und zusätzlich als PDF nachzureichen.

Der Begriff ist bewusst weit gefasst. Es kommt nicht darauf an, ob der Interessent das ganze Haus oder nur eine Wohnung sieht, ob es ein offizieller Termin oder ein spontaner Rundgang ist. Entscheidend ist der Zweck: Prüft jemand die Immobilie mit Kaufabsicht, liegt eine Besichtigung im Sinne des § 80 Abs. 4 GEG vor.

Für Sie als Verkäufer folgt daraus eine einfache Faustregel: Sobald Sie jemandem die Immobilie zeigen, egal wie, muss der Ausweis dabei sein. Deshalb sollte er nicht „bald” fertig sein, sondern fertig, bevor Sie den ersten Termin vereinbaren.

Muss ich den Energieausweis auch ohne Besichtigung oder bei reiner Anfrage zeigen?

Ja, aber der Zeitpunkt verschiebt sich. Findet gar keine Besichtigung statt, etwa bei einem Verkauf rein aus der Ferne, müssen Sie den Ausweis dem potenziellen Käufer unverzüglich vorlegen. Und sobald ein Interessent den Ausweis ausdrücklich anfordert, ist er ihm ebenfalls unverzüglich zu zeigen, unabhängig von jeder Besichtigung.

Das Gesetz schließt bewusst die Lücke „kein Termin, keine Pflicht”. Wer ein Grundstück oder eine Wohnung verkauft, ohne dass ein Interessent je vor Ort war, muss den Ausweis trotzdem vorlegen, spätestens wenn der Verkaufsprozess mit einem konkreten Interessenten läuft.

Die häufigste Situation im Hamburger Markt ist aber die Vorab-Anfrage: Ein Kaufinteressent schreibt auf ein Inserat und bittet gleich um den Energieausweis, oft noch bevor überhaupt ein Termin steht. Diese Aufforderung löst die Pflicht sofort aus. „Den zeige ich Ihnen dann beim Termin” ist an dieser Stelle rechtlich nicht mehr zulässig, denn der Interessent hat ausdrücklich verlangt, und dann gilt „unverzüglich”.

Ein feiner, aber wichtiger Unterschied: Eine reine, unverbindliche Anfrage „Ist das Haus noch zu haben?” ist noch kein Verlangen nach Vorlage des Ausweises. Erst wenn jemand konkret die energetischen Angaben oder den Ausweis selbst anfordert, läuft die Frist. In der Praxis empfehle ich, im Zweifel großzügig zu sein und den vollständigen Ausweis einfach mitzuschicken. Das schafft Vertrauen und nimmt jedes Bußgeldrisiko von vornherein aus der Gleichung.

Was passiert mit dem Energieausweis nach dem Vertragsschluss?

Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags müssen Verkäufer oder Makler dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie davon übergeben, so § 80 Abs. 4 GEG. Aus dem bloßen Zeigen während der Besichtigung wird jetzt ein echtes Aushändigen. Der Käufer erhält das Dokument dauerhaft, weil er es künftig selbst braucht, etwa bei einer späteren Weitervermietung.

Diese zweite Stufe wird oft vergessen. Viele Verkäufer denken, mit dem Vorzeigen bei der Besichtigung sei alles erledigt. Ist es nicht. Das Original oder eine vollständige Kopie muss nach dem Notartermin in die Hände des Käufers, und zwar unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern.

Ich rate dazu, den Ausweis direkt beim Notartermin oder unmittelbar danach mit den übrigen Objektunterlagen zu übergeben und sich das kurz bestätigen zu lassen. Behalten Sie selbst eine Kopie: Der Energieausweis ist ab Ausstellung zehn Jahre gültig (§ 80 GEG), und im Streitfall ist ein dokumentierter Übergabezeitpunkt Gold wert.

Eine Besonderheit, die kaum jemand kennt, betrifft kleine Wohnhäuser: Beim Verkauf eines Wohngebäudes mit nicht mehr als zwei Wohnungen soll der Käufer nach der Übergabe ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis führen, sofern ein solches als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wird (§ 80 Abs. 4 GEG). Bei meinen Bedarfsausweisen ist eine solche verständliche Erläuterung ohnehin Teil des Service, denn ein Ausweis, den niemand erklärt, nützt weder Verkäufer noch Käufer.

Was droht, wenn ich den Energieausweis zu spät oder gar nicht vorlege?

Wer den Energieausweis nicht, nicht rechtzeitig oder unvollständig vorlegt, begeht eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 GEG. Das Bußgeld kann bis zu 10.000 Euro betragen. In der Praxis kommt in Hamburg häufig zuerst eine kostenpflichtige Abmahnung durch Wettbewerber, Makler oder Verbraucherschutzverbände, weil fehlende Energieangaben als irreführende Werbung nach § 5a UWG gelten.

Die 10.000 Euro sind die gesetzliche Obergrenze, nicht der Regelfall. Die zuständige untere Bauaufsichtsbehörde bemisst das konkrete Bußgeld nach Schwere und Verschulden. Aber schon der Aufwand einer Abmahnung, mit Unterlassungserklärung und Anwaltskosten, ist ärgerlich und teuer, und er trifft in der Regel den, der einfach zu langsam war, nicht den bösartigen Betrüger.

Bußgeld oder Abmahnung drohen bei mehreren typischen Fehlern:

• Kein Energieausweis vorhanden, obwohl verkauft oder vermietet wird
• Verspätete Vorlage, etwa erst beim Notar statt bei der Besichtigung
• Unvollständige Vorlage, wenn nur die Titelseite gezeigt wird
• Fehlende Pflichtangaben im Inserat (Endenergiekennwert, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse) nach § 87 GEG
• Falsche Angaben im Ausweis oder im Exposé

Der letzte Punkt zeigt, warum die Pflicht früher beginnt, als viele glauben: Schon in der Immobilienanzeige müssen die Kennwerte aus dem Ausweis stehen. Wer erst bei der Besichtigung an den Ausweis denkt, hat die Anzeigenpflicht nach § 87 GEG oft längst verletzt. Deshalb muss der Ausweis fertig sein, bevor das Inserat online geht. Wann genau die Pflicht überhaupt greift und für welche Objekte sie gilt, habe ich in meinem Beitrag wann der Energieausweis Pflicht ist im Detail aufgeschlüsselt.

Wer haftet eigentlich, wenn Verkäufer und Makler gemeinsam vermarkten? Beide, jeder für seinen Bereich. Der Makler verantwortet das Exposé und die Vorlage beim Termin, der Eigentümer die rechtzeitige Bereitstellung eines gültigen Ausweises. Deshalb löst „Ich dachte, der andere macht das” niemanden aus der Pflicht. Genau das ist der Grund, warum ein abgelaufener oder fehlender Ausweis in Hamburg regelmäßig zu Abmahnungen führt, nicht weil jemand betrügen wollte, sondern weil im Vermarktungstrubel niemand das Ausstellungsdatum geprüft hat. Ein Blick auf Seite eins des Ausweises, dort steht das Gültigkeitsdatum, kostet zehn Sekunden und erspart im Zweifel den teuren Ärger.

Übernimmt mein Makler in Hamburg die Vorlagepflicht?

§ 80 Abs. 4 GEG nennt Verkäufer und Immobilienmakler ausdrücklich nebeneinander. Der Makler ist damit selbst verpflichtet, den Ausweis im Exposé korrekt anzugeben und beim Termin vorzulegen. Sie können die praktische Umsetzung an ihn delegieren, er haftet dann berufsrechtlich mit. Ihre Grundverantwortung als Eigentümer bleibt aber: Sie müssen ihm einen gültigen Ausweis rechtzeitig zur Verfügung stellen.

In Hamburg wird ein großer Teil der Verkäufe über Makler abgewickelt, und das ist bei der Vorlagepflicht ein echter Vorteil: Ein guter Makler hat den Ablauf im Griff, blendet die Kennwerte korrekt ins Exposé ein und legt den Ausweis bei jedem Termin vor. Trotzdem erlebe ich immer wieder Fälle, in denen der Makler auf den Eigentümer wartet und der Eigentümer auf den Makler, und am Ende geht das Inserat ohne Ausweis online.

Deshalb mein klarer Rat: Warten Sie nicht darauf, dass „der Makler das schon regelt”. Sorgen Sie selbst dafür, dass der Energieausweis fertig vorliegt, bevor Sie den Vermarktungsauftrag erteilen. Dann kann Ihr Makler seine Pflicht ab dem ersten Tag erfüllen, und Sie sind aus der Haftung. Genau hier hilft die 24-Stunden-Lieferung meiner Bedarfsausweise: Wenn der Makltervertrag am Montag unterschrieben wird, kann der Ausweis am Dienstag im Exposé stehen.

Wie lege ich den Energieausweis in der Praxis richtig vor?

Der sicherste Weg: den vollständigen Ausweis vor der ersten Anzeige fertig haben, die Pflichtkennwerte ins Inserat übernehmen, den kompletten Ausweis als PDF an ernsthafte Interessenten vorab schicken und ihn bei jedem Termin ausgedruckt sichtbar auslegen. Nach dem Kaufvertrag übergeben Sie eine Kopie und behalten selbst eine. So erfüllen Sie alle Stufen des § 80 Abs. 4 GEG.

Aus meiner Erfahrung mit hunderten Energieausweisen sind es fast immer dieselben Stolpersteine, an denen Hamburger Verkäufer scheitern. Die häufigsten Fehler und wie Sie sie vermeiden:

• „Ich hole den Ausweis, wenn ein Käufer gefunden ist.” Zu spät. Die Kennwerte müssen schon ins Inserat. Bestellen Sie den Ausweis, bevor die Anzeige live geht.
• „Ich zeige nur die bunte Skala.” Ungenügend. Der komplette Ausweis inklusive Kennwerten, Empfehlungen und Registriernummer gehört vorgelegt.
• „Der Makler kümmert sich.” Vielleicht, aber Sie müssen ihm den Ausweis liefern. Ohne Ausweis kein korrektes Exposé.
• „Vorlegen und Übergeben ist doch dasselbe.” Nein. Zeigen bei der Besichtigung, Aushändigen nach dem Vertrag, zwei Pflichten.
• „Der alte Verbrauchsausweis von 2013 reicht schon.” Prüfen Sie das Ausstellungsdatum. Nach zehn Jahren ist der Ausweis abgelaufen und wertlos.

Und ein Praxis-Tipp, der bares Geld wert sein kann: Der Ausweis, den Sie vorlegen, ist die erste Zahl, die ein Käufer über Ihr Haus sieht, oft noch vor der Lage. In Hamburg, wo gute Energieklassen den höchsten Preisaufschlag Deutschlands erzielen, entscheidet diese Zahl mit über den Kaufpreis. Deshalb erstelle ich ausschließlich hochwertige Bedarfsausweise und hole mit der Best-Case-Optimierung die energetisch beste, aber real zulässige Einstufung für Ihr Gebäude heraus. Ein Bedarfsausweis bewertet die Bausubstanz objektiv, statt das Heizverhalten der Vormieter abzubilden, und liefert die belastbareren Sanierungsempfehlungen. Mehr dazu, warum das gerade beim Verkauf zählt, lesen Sie in meiner Übersicht Energieausweis fürs Haus verkaufen.

Gilt die Vorlagepflicht auch bei Vermietung?

Ja, vollständig. § 80 Abs. 5 GEG erklärt die Vorlage- und Übergaberegeln des Absatzes 4 für Vermietung, Verpachtung und Leasing sinngemäß für anwendbar. Als Vermieter müssen Sie den Energieausweis also ebenfalls spätestens bei der Wohnungsbesichtigung unaufgefordert vorlegen und nach Abschluss des Mietvertrags übergeben.

Für Hamburg mit seinen rund 760.000 Mietwohnungen ist das der praktisch häufigste Fall überhaupt. Wer eine Wohnung in Barmbek oder Wandsbek neu vermietet, unterliegt genau denselben Zeitpunkten wie ein Hausverkäufer: Kennwerte ins Inserat, Vorlage bei der Besichtigung, Übergabe nach Vertragsschluss.

Neu seit der GEG-Novelle 2026 ist, dass die Vorlagepflicht bei Wohngebäuden auch bei der Verlängerung bestehender Mietverträge greifen kann. Wer also einen auslaufenden Vertrag verlängert, sollte prüfen, ob ein gültiger Energieausweis vorliegt. Die Details zur Vermieterseite habe ich im Beitrag Energieausweis bei Vermietung in Hamburg zusammengetragen. Wichtig bleibt in beiden Fällen: Zehn Jahre ab Ausstellung ist der Ausweis gültig (§ 80 GEG), danach brauchen Sie einen neuen.

Meine Festpreise für Wohngebäude, transparent und unabhängig von der Größe:

Zum Vergleich: Am Markt verlangen andere Anbieter für einen Bedarfsausweis oft 350 bis 600 Euro, teils mit Aufschlägen nach Größe. Bei mir gilt der Festpreis, inklusive Best-Case-Optimierung, DIBt-Registrierung und Lieferung in 24 Stunden, mit mir als persönlichem Ansprechpartner statt einem Callcenter.

Fazit

Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden, auf Verlangen früher, und nach dem Kaufvertrag ist er dem Käufer zu übergeben, so § 80 Abs. 4 GEG. Vorlegen heißt zeigen, ob ausgedruckt, ausgehängt oder digital, das reine Aushändigen kommt erst nach dem Vertrag. Wer zu spät handelt, riskiert eine Abmahnung und bis zu 10.000 Euro Bußgeld nach § 108 GEG. Die einzig entspannte Lösung: den Ausweis fertig haben, bevor die erste Anzeige online geht.

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