Energieausweis bei der Besichtigung vorlegen: Wann und wie es das GModG verlangt

Den Energieausweis müssen Sie bei der Besichtigung vorlegen, spätestens dort und unaufgefordert. Das verlangt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) in § 80 Abs. 4. Vorlegen heißt zeigen, als Original, Kopie oder Aushang. Ohne Besichtigung gilt: unverzüglich. Nach dem Kaufvertrag übergeben Sie ihn. Wer ohne Ausweis verkauft, riskiert bis zu 10.000 Euro Bußgeld.

Fast jede Woche stellt mir ein Hamburger Eigentümer dieselbe Frage: „Reicht es, wenn ich den Energieausweis zum Notar mitbringe?”

Nein.

Der Notar steht am Ende. Die Pflicht beginnt am Anfang.

Ich bin Gründer & Geschäftsführer und Immobilienexperte seit über 18 Jahren, und seit 2018 erstellen wir Energieausweise für Hamburger Wohnhäuser jeder Epoche, vom Rotklinkerbau der Zwanzigerjahre bis zum Neubau. Meine These nach all den Jahren ist einfach: Der Energieausweis gehört nicht in die Notarmappe. Er gehört auf den Küchentisch, an dem Ihr erster Interessent steht.

Wer das verinnerlicht, hat mit der Vorlagepflicht nie wieder Stress.

Was Sie in diesem Artikel erfahren:

• wann genau Sie den Ausweis zeigen müssen, mit und ohne Besichtigung
• was als Vorlegen zählt: Papier, Aushang, PDF auf dem Tablet
• ob ein Videorundgang als Besichtigung gilt
• was nach dem Notartermin mit dem Ausweis passiert
• welche Bußgelder § 108 GModG für welchen Fehler vorsieht
• wie Sie die Aufgabe mit Ihrem Makler sauber aufteilen
• meine Praxis-Tipps und die fünf häufigsten Fehler
• was bei Vermietung gilt und was sich ab 1. Januar 2027 ändert

Wann muss ich den Energieausweis beim Hausverkauf vorlegen?

Spätestens bei der Besichtigung, und zwar unaufgefordert. So regelt es § 80 Abs. 4 GModG für Verkäufer und Immobilienmakler. Findet keine Besichtigung statt, ist der Ausweis unverzüglich vorzulegen, spätestens unverzüglich, sobald der Interessent ihn verlangt. Nach dem Kaufvertrag folgt als zweite Pflicht die Übergabe an den Käufer.

Das Gesetz kennt also nicht einen Zeitpunkt, sondern zwei Handlungen.

Erst zeigen. Dann aushändigen.

Viele Verkäufer merken sich nur „bei der Besichtigung” und vergessen den zweiten Teil. Beide Pflichten gelten, beide sind bußgeldbewehrt.

Warum gerade die Besichtigung? Weil die energetische Qualität eine Kaufentscheidung prägt. Der Käufer soll wissen, ob er ein sparsames Haus betritt oder eine Sanierungsbaustelle, bevor er ein Angebot macht. Nicht erst beim Notar, wenn er innerlich längst unterschrieben hat.

Die Zeitpunkte aus § 80 Abs. 4 GModG im Überblick, daneben meine Empfehlung aus der Praxis:

Achten Sie auf das Wort „unaufgefordert”.

Sie warten nicht, bis jemand fragt. Die Initiative liegt bei Ihnen.

Wer den Ausweis erst auf Nachfrage aus der Schublade holt, bewegt sich während der laufenden Besichtigung formal noch im Rahmen. Aber er wirkt, als hätte er etwas zu verbergen. Genau diesen Eindruck wollen Sie beim Verkauf nie erzeugen.

Und wenn ein Interessent schon vor dem Termin fragt? Dazu gleich mehr, denn hier ist das Gesetz genauer, als die meisten glauben.

Was bedeutet vorlegen genau, und reicht ein Foto auf dem Handy?

Vorlegen heißt, dem Interessenten die Einsicht in den vollständigen Energieausweis zu ermöglichen. § 80 Abs. 4 GModG nennt den Ausweis oder eine Kopie, dazu den deutlich sichtbaren Aushang oder das deutlich sichtbare Auslegen während der Besichtigung. Mitnehmen darf der Interessent ihn noch nicht. Ein vollständiges PDF auf dem Tablet ist in der Praxis üblich, ausdrücklich geregelt ist diese Form aber nicht.

Hier entstehen die meisten Missverständnisse.

Vorlegen ist nicht Aushändigen. In der Besichtigungsphase muss der Käufer den Ausweis sehen und lesen können. Behalten darf er ihn erst nach dem Kaufvertrag.

Und das Tablet?

Das Gesetz spricht vom Energieausweis oder einer Kopie. Ein vollständiges, gut lesbares PDF behandle ich in der Praxis als solche Kopie, und so läuft es am Markt auch. Eine eigene Regel für den Bildschirm gibt es aber nicht. Mein Rat deshalb: PDF vorab schicken, beim Termin zusätzlich einen Ausdruck auslegen. Dann gibt es keine Diskussion.

Ab 1. Januar 2027 rückt der Bildschirm näher an den Normalfall. Neue Ausweise werden dann digital und in maschinenlesbarem Format ausgestellt, eine Papierfassung gibt es auf Verlangen. Ein Ausweis, den Sie 2026 bekommen, ist dagegen ein klassisches Dokument, das Sie als PDF verschicken und als Ausdruck auslegen.

„Reicht ein Foto auf dem Handy?” Nur, wenn wirklich der ganze Ausweis lesbar ist.

Nicht nur die Titelseite mit der bunten Skala. Der Käufer soll die Kennwerte sehen, die Modernisierungsempfehlungen, die Registriernummer. Ein abfotografierter Schnipsel ist keine Vorlage. Er ist eine Ausrede.

Der bequemste Weg bei einem gefragten Haus in Eppendorf oder Winterhude, wo an einem Samstag zehn Parteien nacheinander durchgehen: den Ausweis ausgedruckt und gut sichtbar auf den Küchentisch legen. Das deutlich sichtbare Auslegen nennt das Gesetz ausdrücklich. Sie müssen das Dokument nicht jedem Einzelnen hinhalten, und niemand kann behaupten, er habe es nicht gesehen.

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Was zählt überhaupt als Besichtigung, auch die virtuelle?

Als Besichtigung gilt jeder Termin, bei dem ein Interessent die Immobilie mit Kaufabsicht in Augenschein nimmt: Einzeltermin, Sammelbesichtigung, spontaner Rundgang. Ob ein Videorundgang rechtlich dazugehört, sagt § 80 Abs. 4 GModG nicht ausdrücklich. Ich rate, ihn genauso zu behandeln und den vollständigen Ausweis vorab mitzuschicken.

Bei begehrten Altbauwohnungen in Ottensen oder Uhlenhorst übersteigt die Nachfrage oft die Zahl der möglichen Besichtigungstermine. Der Videorundgang ist dort längst Alltag.

Am Ziel der Pflicht ändert das nichts. Der Käufer soll die energetische Qualität kennen, bevor er sich entscheidet. Ob er dafür durch die Tür geht oder auf seinem Sofa durch ein Video klickt, spielt für dieses Ziel keine Rolle.

Praktisch heißt das: Ausweis vor dem Videotermin als PDF verschicken, im Video kurz einblenden, fertig.

Der Begriff Besichtigung ist bewusst weit gefasst. Es kommt nicht darauf an, ob der Interessent das ganze Haus sieht oder nur eine Wohnung, ob es ein offizieller Termin ist oder ein spontaner Blick in den Keller. Entscheidend ist der Zweck: Prüft jemand die Immobilie mit Kaufabsicht, behandeln Sie das als Besichtigung im Sinne des § 80 Abs. 4 GModG.

Daraus folgt eine einfache Faustregel.

Sobald Sie jemandem die Immobilie zeigen, egal wie, ist der Ausweis dabei.

Deshalb sollte er nicht „bald” fertig sein. Er sollte fertig sein, bevor Sie den ersten Termin vereinbaren.

Was gilt ohne Besichtigung oder wenn ein Interessent vorab fragt?

Findet keine Besichtigung statt, müssen Sie den Ausweis unverzüglich vorlegen, spätestens unverzüglich, sobald der Interessent ihn verlangt. Ist eine Besichtigung geplant, bleibt sie nach § 80 Abs. 4 GModG die gesetzliche Frist, auch wenn jemand vorher fragt. Ich empfehle trotzdem: Schicken Sie den vollständigen Ausweis sofort.

Das Gesetz schließt die Lücke „kein Termin, keine Pflicht”.

Wer eine Wohnung verkauft, ohne dass ein Interessent je vor Ort war, etwa an einen Käufer aus München, der nur Exposé und Fotos kennt, muss den Ausweis trotzdem vorlegen. Und zwar unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern.

Die häufigste Situation im Hamburger Markt ist aber eine andere: die Vorab-Anfrage. Ein Interessent schreibt auf Ihr Inserat und bittet um den Energieausweis, noch bevor ein Termin steht.

Rechtlich dürfen Sie auf die Besichtigung verweisen, solange sie tatsächlich stattfindet. Aber drehen Sie die Situation einmal um.

Sie suchen ein Haus in Rahlstedt. Zwei Anbieter. Der eine schickt den Ausweis sofort. Der andere schreibt: „Den zeige ich Ihnen beim Termin.”

Wem vertrauen Sie mehr?

Dazu kommt ein rechtlicher Haken. Entscheidet der Interessent nach Ihrer Antwort, gar nicht erst zu kommen, gibt es keine Besichtigung. Dann gilt die Aufforderungsregel, und der Ausweis muss unverzüglich raus. Wer ihn ohnehin schon geschickt hat, muss über diese Grenze nie nachdenken.

Ein feiner Unterschied bleibt: „Ist das Haus noch zu haben?” ist noch keine Aufforderung, den Ausweis vorzulegen. Erst wenn jemand konkret nach dem Ausweis oder den Energiedaten fragt, ist er gemeint.

Mein Rat ist trotzdem großzügig. Schicken Sie den vollständigen Ausweis mit dem Exposé. Das kostet Sie nichts, schafft Vertrauen und nimmt jedes Fristrisiko aus der Gleichung.

Was passiert mit dem Energieausweis nach dem Vertragsschluss?

Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags müssen Verkäufer oder Makler dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie übergeben, so § 80 Abs. 4 GModG. Aus dem Zeigen wird jetzt ein echtes Aushändigen. Der Käufer behält das Dokument dauerhaft, weil er es selbst braucht, etwa wenn er die Immobilie später vermietet.

Diese zweite Stufe geht oft unter.

Viele Verkäufer denken, mit dem Vorzeigen bei der Besichtigung sei alles erledigt. Ist es nicht. Das Original oder eine vollständige Kopie gehört nach dem Notartermin in die Hände des Käufers, ohne schuldhaftes Zögern.

Ich rate, den Ausweis direkt beim Notartermin oder unmittelbar danach mit den übrigen Objektunterlagen zu übergeben und sich den Empfang kurz bestätigen zu lassen. Eine Zeile mit Datum und Unterschrift genügt.

Behalten Sie selbst eine Kopie. Der Energieausweis ist ab Ausstellung zehn Jahre gültig (§ 79 Abs. 3 GModG), und im Streitfall ist ein dokumentierter Übergabezeitpunkt Gold wert.

Eine Besonderheit kennt kaum jemand. Beim Verkauf eines Wohngebäudes mit nicht mehr als zwei Wohnungen soll der Käufer nach der Übergabe ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis mit einem ausstellungsberechtigten Fachmann führen, wenn ein solches Gespräch als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wird (§ 80 Abs. 4 GModG).

Ich erkläre jedem Kunden seinen Ausweis am Telefon. Ein Ausweis, den niemand versteht, nützt weder Verkäufer noch Käufer.

Und wenn Ihr Käufer nach dem Einzug gleich an die Sanierung denkt? Die Stadt Hamburg bietet mit den Hamburger Energielotsen eine kostenfreie Energie-Erstberatung an. Ein guter Hinweis, den Sie bei der Übergabe mitgeben können.

Was droht, wenn ich den Energieausweis zu spät oder gar nicht vorlege?

§ 108 GModG unterscheidet nach dem Verstoß. Wer ohne gültigen oder mit falschem Ausweis verkauft oder vermietet oder Pflichtangaben in der Anzeige weglässt, riskiert bis zu 10.000 Euro. Wer einen vorhandenen Ausweis nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorlegt oder nach dem Vertrag nicht übergibt, riskiert bis zu 5.000 Euro. Für Makler kommt das Abmahnrisiko dazu.

Die Bußgeldrahmen nach § 108 GModG im Überblick:

Das sind Obergrenzen, nicht der Regelfall. Die zuständige Landesbehörde bemisst ein Bußgeld nach Schwere und Verschulden.

Das größere Risiko im Alltag ist ein anderes. Die Deutsche Umwelthilfe mahnt seit Jahren systematisch Makler ab, wenn in Anzeigen Energieangaben fehlen. Typische Vertragsstrafen in den Unterlassungserklärungen liegen bei 5.000 Euro. Und eine Abmahnung trifft selten den Betrüger. Sie trifft den, der zu langsam war.

Wann wird es konkret gefährlich? Bei fünf typischen Fehlern:

• Kein Energieausweis vorhanden, obwohl verkauft oder vermietet wird
• Verspätete Vorlage, etwa erst beim Notar statt bei der Besichtigung
• Unvollständige Vorlage, wenn nur die Titelseite gezeigt wird
• Fehlende Pflichtangaben im Inserat, wenn ein Ausweis vorliegt: bis 31.12.2026 bei Wohngebäuden Ausweisart, Endenergiewert, wesentliche Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse (§ 87 GModG)
• Falsche Angaben im Ausweis oder im Exposé

Der vierte Punkt hat eine Feinheit. Die Anzeigenpflicht nach § 87 GModG greift bei Anzeigen in kommerziellen Medien, sobald ein Ausweis vorliegt. Rechtlich können Sie also inserieren, bevor der Ausweis fertig ist.

Klug ist das trotzdem nicht. Die großen Portale verlangen die Energiefelder ohnehin, Käufer filtern nach Effizienzklasse, und spätestens bei der ersten Besichtigung stehen Sie ohne Ausweis da. Welche Angaben genau ins Inserat gehören, habe ich im Beitrag zu den Pflichtangaben in der Immobilienanzeige zusammengestellt. Wann die Ausweispflicht überhaupt greift und für welche Objekte, lesen Sie in meinem Beitrag wann der Energieausweis Pflicht ist.

Wer trägt die Verantwortung, wenn Verkäufer und Makler gemeinsam vermarkten? Beide, jeder für seinen Teil. Der Makler verantwortet das Exposé und die Vorlage beim Termin, der Eigentümer die rechtzeitige Bereitstellung eines gültigen Ausweises.

„Ich dachte, der andere macht das” entlastet niemanden.

Die meisten Probleme entstehen nicht aus böser Absicht. Sie entstehen, weil im Vermarktungstrubel niemand das Ausstellungsdatum geprüft hat. Ein Blick auf Seite eins des Ausweises, dort steht das Gültigkeitsdatum, kostet zehn Sekunden.

Übernimmt mein Makler in Hamburg die Vorlagepflicht?

§ 80 Abs. 4 GModG nennt Verkäufer und Immobilienmakler nebeneinander. Der Makler ist damit selbst verpflichtet, den Ausweis beim Termin vorzulegen, und haftet für die Energieangaben im Exposé eigenständig. Sie können die Umsetzung an ihn abgeben. Ihre Aufgabe als Eigentümer bleibt: Sie stellen ihm rechtzeitig einen gültigen Ausweis bereit.

Dass Makler für fehlende Energieangaben in Anzeigen selbst einstehen müssen, hat der Bundesgerichtshof schon am 5. Oktober 2017 entschieden (Az. I ZR 232/16). Seitdem nehmen gute Makler das Thema sehr ernst.

In Hamburg läuft ein großer Teil der Verkäufe über Makler, und bei der Vorlagepflicht ist das ein Vorteil. Ein erfahrener Makler hat den Ablauf im Griff, übernimmt die Kennwerte korrekt ins Exposé und legt den Ausweis bei jedem Termin vor.

Trotzdem erlebe ich immer wieder dieselbe Szene. Der Makler wartet auf den Eigentümer. Der Eigentümer wartet auf den Makler. Und das Inserat geht ohne Energiedaten online.

Mein Rat ist deshalb klar: Warten Sie nicht darauf, dass „der Makler das schon regelt”.

Sorgen Sie selbst dafür, dass der Energieausweis vorliegt, bevor Sie den Vermarktungsauftrag erteilen. Dann kann Ihr Makler ab dem ersten Tag sauber arbeiten, und Ihr Teil ist erledigt.

Genau dafür ist die schnelle Lieferung meiner Bedarfsausweise gedacht. Sind Ihre Angaben am Montag vollständig, liegt der Ausweis am Dienstag in Ihrer Inbox, und Ihr Makler kann ihn ins Exposé übernehmen.

Wie lege ich den Energieausweis in der Praxis richtig vor?

Der sichere Ablauf hat fünf Schritte: Ausweis bestellen, bevor das Inserat online geht, Pflichtangaben ins Inserat übernehmen, den vollständigen Ausweis als PDF an ernsthafte Interessenten schicken, ihn bei jedem Termin ausgedruckt auslegen und nach dem Kaufvertrag eine Kopie übergeben. So erfüllen Sie jede Stufe des § 80 Abs. 4 GModG.

Aus meiner Erfahrung mit hunderten Ausweisen ist das der Ablauf, der in Hamburg reibungslos funktioniert:

1. Ausweis bestellen, bevor das Inserat online geht. Dann haben Sie keinen Zeitdruck mehr.
2. Pflichtangaben ins Inserat übernehmen. Ausweisart, Kennwert, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse.
3. PDF mit dem Exposé verschicken. An jeden ernsthaften Interessenten, ohne dass er fragen muss.
4. Ausdruck beim Termin auslegen. Gut sichtbar, auf dem Küchentisch oder im Flur.
5. Kopie nach dem Notartermin übergeben. Empfang bestätigen lassen, eigene Kopie behalten.

Dazu drei Praxis-Tipps aus meinem Alltag.

Tipp 1: Prüfen Sie das Datum, bevor Sie irgendetwas anderes prüfen. Viele Eigentümer haben noch einen Ausweis in der Schublade, oft einen Verbrauchsausweis, den der frühere Hausverwalter einmal bestellt hat. Seite eins zeigt, bis wann er gilt. Zehn Jahre nach Ausstellung ist Schluss.

Tipp 2: Fehlende Unterlagen sind kein Grund zu warten. Wissen Sie das Baujahr nicht genau oder fehlen Grundrisse, hilft die Bauakte beim zuständigen Bezirksamt. Oft reichen mir aber Fotos von Heizung, Fenstern und Fassade sowie ein Telefonat, um den Ausweis zu erstellen. Auf Wunsch gibt es zusätzlich eine kostenlose Sichtprüfung von außen.

Tipp 3: Behandeln Sie den Ausweis wie das erste Foto im Exposé. Er ist die erste Zahl, die ein Käufer über Ihr Haus sieht, oft noch vor der Lage. Wie stark diese Zahl zählt, zeigt der 2025 veröffentlichte Postbank Wohnatlas: In Hamburg lagen die Angebotspreise für Wohnungen der Klassen A+ bis D im Schnitt bei 7.409 Euro je Quadratmeter, 2.545 Euro mehr als bei den Klassen E bis H. Das sind Angebotspreise, keine beurkundeten Kaufpreise, und Lage und Zustand spielen mit hinein. Die Richtung ist trotzdem eindeutig.

Deshalb erstelle ich ausschließlich Bedarfsausweise und arbeite mit Best-Case-Optimierung. Das heißt: Ich setze jede belegbare Verbesserung am Gebäude an, statt pauschal ungünstige Standardwerte zu verwenden. So bekommt Ihr Haus die beste Einstufung, die rechtlich zulässig ist, nicht mehr und nicht weniger.

Ein Bedarfsausweis bewertet die Bausubstanz, nicht das Heizverhalten der Vorbewohner. Ein Verbrauchsausweis dagegen spiegelt, wie viel jemand tatsächlich geheizt hat, und das sagt über das Haus selbst wenig. Viele Hamburger Häuser mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, brauchen bis zum 31. Dezember 2026 ohnehin einen Bedarfsausweis, wenn sie nicht mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreichen. Mehr dazu, warum die Ausweisart gerade beim Verkauf zählt, lesen Sie in meiner Übersicht Energieausweis fürs Haus verkaufen.

Welche fünf Fehler machen Hamburger Verkäufer bei der Vorlage am häufigsten?

Die fünf häufigsten Fehler: den Ausweis erst bestellen, wenn ein Käufer gefunden ist, nur die Farbskala zeigen, sich blind auf den Makler verlassen, Vorlegen und Übergeben verwechseln und einen abgelaufenen Ausweis verwenden. Jeder dieser Fehler lässt sich mit einem fertigen, gültigen Ausweis vor dem ersten Inserat vermeiden.

• „Ich hole den Ausweis, wenn ein Käufer gefunden ist.” Zu spät. Spätestens bei der ersten Besichtigung muss er vorliegen, und die Portale fragen die Energiedaten schon beim Inserieren ab.
• „Ich zeige nur die bunte Skala.” Ungenügend. Der komplette Ausweis mit Kennwerten, Empfehlungen und Registriernummer gehört vorgelegt.
• „Der Makler kümmert sich.” Vielleicht. Aber ohne einen Ausweis von Ihnen gibt es kein korrektes Exposé.
• „Vorlegen und Übergeben ist doch dasselbe.” Nein. Zeigen bei der Besichtigung, Aushändigen nach dem Vertrag. Zwei Pflichten.
• „Der alte Verbrauchsausweis von 2013 reicht schon.” Ein Ausweis aus 2013 ist spätestens 2023 abgelaufen. Prüfen Sie das Ausstellungsdatum auf Seite eins.

Fällt Ihnen auf, was alle fünf gemeinsam haben?

Keiner davon ist ein Rechtsproblem. Jeder ist ein Timingproblem.

Gilt die Vorlagepflicht auch bei Vermietung?

Ja, vollständig. § 80 Abs. 5 GModG erklärt die Vorlage- und Übergaberegeln des Absatzes 4 für Vermietung, Verpachtung und Leasing für entsprechend anwendbar. Als Vermieter legen Sie den Energieausweis also spätestens bei der Wohnungsbesichtigung unaufgefordert vor und übergeben ihn nach Abschluss des Mietvertrags.

Für Hamburg mit seinen rund 760.000 Mietwohnungen ist das der praktisch häufigste Fall überhaupt.

Wer eine Wohnung in Barmbek oder Wandsbek neu vermietet, folgt denselben Schritten wie ein Hausverkäufer: Pflichtangaben ins Inserat, Vorlage bei der Besichtigung, Übergabe nach Vertragsschluss.

Gerade bei Vermietungen sehe ich oft Sammelbesichtigungen mit vielen Interessenten. Hier ist der ausgelegte Ausdruck im Flur die einfachste Lösung. Jeder sieht ihn, keiner muss fragen.

Ab 1. Januar 2027 kommt die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags als Vorlageanlass dazu. Was das praktisch bedeutet, steht im nächsten Abschnitt. Die Details zur Vermieterseite habe ich im Beitrag Energieausweis bei Vermietung in Hamburg zusammengetragen.

In beiden Fällen gilt: Der Ausweis ist zehn Jahre ab Ausstellung gültig (§ 79 Abs. 3 GModG). Danach brauchen Sie einen neuen.

Meine Festpreise für Wohngebäude, transparent und unabhängig von der Größe:

Zum Vergleich: Am Markt kosten Online-Verbrauchsausweise meist 40 bis 100 Euro, Bedarfsausweise für ein Einfamilienhaus häufig 300 bis 500 Euro, teils mit Aufschlägen nach Größe. Bei mir gilt der Festpreis, inklusive Best-Case-Optimierung, DIBt-Registrierung und Lieferung 24 Stunden nach vollständigen Angaben, mit mir als persönlichem Ansprechpartner statt einer Warteschleife.

Was ändert sich ab 1. Januar 2027 bei der Vorlage?

Die Grundregel bleibt: spätestens bei der Besichtigung vorlegen, nach dem Vertrag übergeben. Neu ab 1. Januar 2027 sind vier Punkte: digitale Ausweise, die Vertragsverlängerung als Vorlageanlass, das Ende der Denkmal-Ausnahme und geänderte Pflichtangaben in Anzeigen. Ausweise aus 2026 bleiben zehn Jahre gültig, ein Austausch ist nicht nötig.

Das neue Energieausweisrecht steht in Artikel 2 der GModG-Novelle vom 23. Juli 2026, verkündet am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt. Es gilt ab dem 1. Januar 2027, nicht früher.

Für ältere Ausweise gelten in Anzeigen auch ab 2027 die bisherigen Angaben weiter. Das regelt die Übergangsvorschrift des § 112 GModG in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung.

Die Vertragsverlängerung klingt dramatischer, als sie für die meisten Wohnungsvermieter ist. Wohnungsmietverträge laufen in Deutschland in der Regel unbefristet und werden nicht verlängert. Praktisch relevant wird der neue Anlass bei befristeten Verträgen: Gewerbemiete, Pacht, Leasing.

Beim Denkmal ist die Änderung echt. Bis Ende 2026 brauchen Baudenkmäler keinen Energieausweis. Wer ab Januar ein denkmalgeschütztes Haus verkauft oder vermietet, muss bei der Besichtigung einen vorlegen. Hamburg hat viele solcher Häuser, und für deren Eigentümer beginnt die Pflicht am 1. Januar 2027 neu.

Wie der digitale Ausweis genau aussieht, legt eine Muster-Bekanntmachung des Bundes fest, die noch aussteht.

Was heißt das für Sie? Wer 2026 verkauft oder vermietet, nimmt einen Ausweis nach heutigem Recht. Er bleibt zehn Jahre gültig, auch über den Jahreswechsel hinaus. Und wer seinen Verkauf für Anfang 2027 plant, kann den Ausweis jetzt erstellen lassen und ist bei der ersten Besichtigung im neuen Jahr vorbereitet.

Fazit: Was sollten Sie jetzt tun?

Der Energieausweis gehört spätestens zur Besichtigung auf den Tisch, ohne Besichtigung unverzüglich, und nach dem Kaufvertrag in die Hände des Käufers, so § 80 Abs. 4 GModG. Wer ohne gültigen Ausweis verkauft, riskiert bis zu 10.000 Euro, wer einen vorhandenen Ausweis nicht rechtzeitig zeigt, bis zu 5.000 Euro nach § 108 GModG. Die entspannte Lösung ist immer dieselbe: den Ausweis fertig haben, bevor die erste Anzeige online geht.

Wann ist Ihre erste Besichtigung? Dann wissen Sie, bis wann Ihr Ausweis fertig sein muss.

Jetzt Festpreis berechnen und den Bedarfsausweis vor dem ersten Termin haben: 299 Euro fürs Einfamilienhaus, 399 Euro fürs Mehrfamilienhaus, Best-Case-Optimierung inklusive, 24 Stunden nach vollständigen Angaben in Ihrer Inbox. Lieber erst sprechen? Rufen Sie mich bei energieausweis® HAMBURG an oder schreiben Sie per WhatsApp: 0152 060 777 67.