Bauen wird noch teurer: Der Energieausweis 2027 als nächster Kostentreiber in Hamburg

Der Energieausweis wird ab 2027 teurer, weil er aufwendiger wird: neue Rechennorm, 31 Pflichtangaben, ab 2028 eine Treibhausgasbilanz über den ganzen Lebenszyklus im Neubau. In Hamburg, wo der Bau einer neuen Wohnung schon Mitte 2025 im Median 4.743,79 € pro Quadratmeter kostete, ist das der nächste Posten auf einer viel zu langen Liste. Wer 2026 bestellt, hat zehn Jahre Ruhe.

Ich sage es gleich am Anfang: Ich halte das für falsch.

Nicht den Klimaschutz. Den Weg.

Seit 2018 begleite ich Eigentümer in Hamburg beim Energieausweis, vom Einfamilienhaus in Rahlstedt bis zum Rotklinker-Block in Barmbek.

Und ich sehe jeden Tag, wohin das Geld unserer Kunden fließt. Immer öfter in Papier. Immer seltener in Dämmung, Fenster und Heizung.

Ab dem 1. Januar 2027 gilt das neue Energieausweisrecht des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG). Es macht den Ausweis länger, rechenintensiver und digitaler. Was das für Bauherren und Vermieter in Hamburg kostet, und was Sie jetzt noch tun können, steht hier.

Warum wird der Energieausweis ab 2027 teurer?

Weil der Gesetzgeber mehr Rechenarbeit verlangt. Ab 2027 gilt eine neue Norm, DIN/TS 18599:2025-10, der Ausweis listet mindestens 31 Pflichtangaben, und die Software aller Anbieter muss umgestellt werden. Selbst Befürworter der Reform rechnen offen damit, dass es kostentreibend wird. Wer rechnet, will bezahlt werden. Am Ende zahlt der Eigentümer, und über die Miete der Mieter.

Im Juli 2026 hat Lars Klitzke von der Hochschule Zittau/Görlitz auf LinkedIn erklärt, wie der Energieausweis neu gebaut wird. Darunter schrieb Martin Bach, das werde eine „spannende (und kostentreibende) Umstellung“.

Klitzkes Antwort: „dies wird wohl so werden“. Er sieht dafür stärkere Informationen im Ausweis.

Das ist ehrlich. Und es ist genau der Punkt.

Stefan Fenster hat es im selben Faden sinngemäß auf den Punkt gebracht: wieder ein kleiner Posten, der etwas akademisch besser macht und mehr kostet. Und am Ende muss es einer bezahlen, ob er es braucht oder nicht.

Der Staat sieht das übrigens ähnlich. Der Nationale Normenkontrollrat hat in seiner Stellungnahme zum Gesetzentwurf (Nr. 8108 vom 13.05.2026) geschrieben, ihm lägen Hinweise vor, dass der Umstellungsaufwand für die neuen Berechnungsvorgaben, unter anderem für das Ausstellen der Energieausweise, „deutlich höher ausfallen wird“. Sein Gesamturteil über den Entwurf: „nicht praxistauglich“.

Die Bundesregierung selbst setzte im Entwurf für die Softwareanpassung 380 € je Architektur- oder Ingenieurbüro an und rechnete davon nur die Hälfte als Mehraufwand: 190 € für einen kompletten Normwechsel. Wer je eine Fachsoftware gekauft hat, weiß, wie realistisch das ist.

Was kostet Bauen in Hamburg heute schon?

Sehr viel. Die ARGE Kiel hat für Hamburg im zweiten Quartal 2025 Herstellungskosten von 4.743,79 € je Quadratmeter Wohnfläche im Median ermittelt, ohne Grundstück und Finanzierung. Die Stadt selbst will mit dem Hamburg-Standard unter 3.000 € kommen. Zwischen Ziel und Wirklichkeit liegen also rund 1.700 € pro Quadratmeter.

Diese Zahlen kommen aus Hamburg selbst. Die ARGE//eV hat das Baukosten-Gutachten für die Stadt fortgeschrieben, die Initiative kostenreduziertes Bauen hat den Hamburg-Standard entwickelt. Beide Arbeiten zeigen dasselbe Problem: Neubau ist in Hamburg zu teuer geworden.

Schauen Sie auf die letzte Zeile. Über zehntausend Wohnungen in Hamburg haben eine Genehmigung und keinen Bagger.

Das Papier ist da. Das Geld für den Bau oft nicht.

Bundesweit sieht es nicht besser aus. Der Baupreisindex für Wohngebäude des Statistischen Bundesamts stieg von 133,6 im zweiten Quartal 2025 auf 140,3 ein Jahr später, rund fünf Prozent in zwölf Monaten.

In so einem Markt ist jeder zusätzliche Pflichtposten ein Argument mehr, das Projekt zu schieben. Und jede geschobene Wohnung fehlt in einer Stadt, in der rund 77 Prozent der Wohnungen vermietet sind.

Woher kommt der Kostenanstieg wirklich?

Zu einem guten Teil aus Vorschriften. Die ARGE Kiel führt rund ein Viertel des Anstiegs der Baukosten seit 2000 auf zusätzliche Vorgaben von Bund, Ländern und Gemeinden zurück. Dazu kommen rund 3.900 baurelevante DIN-Normen. Hamburg hat selbst 65 Maßnahmen gefunden, die zusammen rund 600 € pro Quadratmeter sparen können.

Bitte genau lesen: Das ist eine bundesweite Auswertung, und es geht um ein Viertel des Anstiegs, nicht um ein Viertel der Baukosten. Den Rest treiben Material, Löhne, Zinsen und Grundstücke.

Aber ein Viertel ist hausgemacht. Das ist der Teil, den Politik direkt steuern kann.

Ein Detail aus den bundesweiten ARGE-Zahlen sagt mehr als jede Grundsatzdebatte.

Der technische Ausbau, also Heizung, Lüftung, Elektro, kostete 2016 rund 124 € je Quadratmeter. Ende 2024 waren es rund 512 €. Mehr als das Vierfache in acht Jahren.

Dann die Normen. Laut DIN gibt es rund 3.900 baurelevante Normen, rund 350 davon betreffen den Geschosswohnungsbau. Das sind rund 180 mehr als vor fünf Jahren.

Jede einzelne hat eine Begründung. Zusammen sind sie ein Dickicht.

Hamburg hat das erkannt. Die Initiative kostenreduziertes Bauen hat 65 Maßnahmen erarbeitet, die zusammen rund 600 € je Quadratmeter Wohnfläche einsparen können, gerechnet auf das Hamburger Medianhaus. Die Richtung ist klar: weniger Vorgaben, schnellere Verfahren, einfachere Standards.

Und genau in diese Richtung läuft der Bund beim Energieausweis nicht. Er läuft in die andere.

Sie wollen den Ausweis noch nach heutigem Recht? Wir erstellen Ihren Bedarfsausweis zum Festpreis, mit Best-Case-Optimierung und DIBt-Registriernummer unseres Partner-Ausstellers. Die Daten klären wir telefonisch oder per Foto. Energieausweis bestellen

Was kommt mit dem Energieausweis 2027 auf Bauherren und Vermieter zu?

Eine neue Rechennorm, mehr Pflichtangaben und neue Anlässe. Ab 2027 wird ausschließlich nach DIN/TS 18599:2025-10 gerechnet. Der Ausweis muss Energie zusätzlich absolut in Megawattstunden, die Nutzenergie und den Anteil der vor Ort erzeugten erneuerbaren Energie ausweisen. Vermieter brauchen ihn auch bei Vertragsverlängerungen, Neubauten ab 2028 eine Lebenszyklus-Bilanz.

Den Gesamtüberblick über die Reform habe ich im Beitrag GModG beschlossen: die neuen Energieausweis-Regeln für Hamburg aufgeschrieben. Hier geht es nur um die Frage: Was davon kostet Bauherren und Vermieter Geld?

Ein Punkt verdient Fairness. Der Normenkontrollrat sah in seiner Stellungnahme keine Anhaltspunkte für ein „Goldplating“, also eine Übererfüllung.

Viele der neuen Inhalte, etwa die erweiterten Empfehlungen und die Lebenszyklus-Bilanz, stehen schon in der EU-Gebäuderichtlinie 2024/1275. Die Last kommt zu großen Teilen aus Brüssel, Ausgestaltung und Zeitplan kommen aus Berlin.

Und beim Zeitplan hakt es gewaltig. Die neuen amtlichen Muster für den Ausweis waren bei der letzten Prüfung am 5. Oktober 2026 noch nicht im Bundesanzeiger veröffentlicht. Die Softwarehäuser warten darauf.

Drei Monate vor dem Stichtag weiß also noch niemand genau, wie das Formular aussieht, das ab Januar Pflicht ist.

Für Vermieter in Hamburg ist die Vertragsverlängerung der heimliche Hauptpunkt. Bei rund 750.000 Mietwohnungen in der Stadt ist eine Verlängerung kein Sonderfall. Die Bundesregierung beziffert allein diesen neuen Anlass bundesweit auf rund 20,4 Millionen Euro im Jahr, hilfsweise geschätzt, weil es keine Zahlen zu Verlängerungen gibt.

Die wichtigste Einschränkung steht aber im Gesetz selbst: Ein neuer Ausweis wird nur fällig, „wenn nicht bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt“. Was das für Ihre Wohnungen heißt, erkläre ich ausführlich im Beitrag zum Energieausweis bei Vermietung in Hamburg.

Was ist die Rechenkosmetik beim Strom?

Ab 2027 setzt das Gesetz für Netzstrom einen Emissionsfaktor von 100 Gramm CO₂-Äquivalent je Kilowattstunde an, bisher 560 Gramm. Das ist ein normativer Rechenwert, kein gemessener Strommix. Eine Wärmepumpe sieht dadurch im Ausweis plötzlich deutlich sauberer aus, obwohl am Haus kein einziger Handgriff passiert ist.

Die Treibhausgase je Quadratmeter stehen übrigens schon heute im Ausweis. Neu ist der Faktor, mit dem sie beim Strom berechnet werden.

Ein Rechenbeispiel mit angenommenen Zahlen. Ein Mehrfamilienhaus in Hamburg-Barmbek, beheizt mit einer Wärmepumpe, die 40.000 Kilowattstunden Strom im Jahr braucht.

Zum Vergleich: Für Erdgas setzt das Gesetz 240 Gramm an. Heute steht eine Kilowattstunde Netzstrom im Ausweis also mehr als doppelt so schlecht da wie eine Kilowattstunde Gas. Ab 2027 steht sie bei weniger als der Hälfte.

Ich will nicht falsch verstanden werden. Wärmepumpen sind in vielen Hamburger Gebäuden eine gute Lösung, und ein sinkender Faktor kann zur Richtung des Strommixes passen.

Aber wenn ein Zahlenwert im Ausweis um 82 Prozent fällt, ohne dass jemand einen Schraubenschlüssel in der Hand hatte, dann misst der Ausweis die Politik. Nicht das Haus.

Dazu sinkt der Primärenergiefaktor für Strom von 1,8 auf 1,5. Wer 2027 einen alten und einen neuen Ausweis vergleicht, vergleicht Äpfel mit Birnen.

Was kostet die Lebenszyklus-Bilanz im Neubau?

Nach den Ansätzen der Bundesregierung je Fall 770 € beim einfachen Einfamilienhaus, 2.440 € beim komplexen Mehrfamilienhaus und 5.780 € beim Nichtwohngebäude, bundesweit rund 135,4 Millionen Euro im Jahr. Eine Markterhebung unter 62 Anbietern nennt für eine Gebäude-Ökobilanz eher 7.000 bis 15.000 € je Berechnung. Der Normenkontrollrat hält die Belastung insgesamt für unterschätzt.

Ab dem 1. Januar 2028 muss der Energieausweis für neue Gebäude mit mehr als 1.000 Quadratmetern Nutzfläche die Treibhausgase über den gesamten Lebenszyklus ausweisen. Ab 2030 gilt das für alle Neubauten (§ 85 Nr. 17, § 88b GModG).

Gemeint sind Herstellung, Betrieb und Entsorgung. Den Bericht darf nur ausstellen, wer eine eigene Fortbildung nachweist (§ 88c).

Das klingt nach Fachchinesisch. Im Hamburger Neubau ist es ein Rechenposten. Ein Beispiel mit angenommenen Werten, gerechnet auf ein typisches Projekt in Oberbillwerder oder der Neuen Mitte Altona:

Für sich genommen ist das wenig. Ich weiß das. Und genau darin liegt das Problem.

Jede neue Pflicht wird mit diesem Satz eingeführt: Für sich genommen ist das wenig. Die Ökobilanz ist wenig, der sommerliche Wärmeschutz im Ausweis ist wenig, die nächste Norm ist wenig. Wie schnell sich Posten auftürmen, zeigt der technische Ausbau mit 124 € auf 512 € je Quadratmeter.

Fenster hatte recht: Es sind die vielen kleinen Stellschrauben, die Bauen und Wohnen teuer machen.

Warum halten wir diesen Weg für falsch?

Weil das knappste Gut am Bau nicht Papier ist, sondern Fachleute. Bundesweit stehen rund 22.800 Personen auf der Energieeffizienz-Expertenliste. Jede Stunde, die sie in längere Ausweise und zusätzliche Bilanzen stecken, fehlt bei echten Sanierungen. Der Ausweis wird genauer, das Haus nicht wärmer.

Ich bin kein Energieberater. Ich bin der, der zwischen Eigentümern und Ausstellern vermittelt, die Daten zusammenträgt und am Telefon erklärt, was die Zahlen bedeuten. Aus dieser Position sehe ich beide Seiten.

Die Eigentümer wollen wissen: Wo verliere ich Wärme, was lohnt sich, was kostet es? Dafür reicht ein sauber gerechneter Bedarfsausweis mit guten Empfehlungen. Ob der Ausweis zusätzlich Ja oder Nein zu „kann das Gebäude auf externe Signale reagieren“ ankreuzt, hat noch keinem Hamburger Vermieter beim Entscheiden geholfen.

Die Aussteller dagegen müssen ab Januar eine neue Norm beherrschen, neue Muster abwarten und neue Software einführen. Wer eine Ökobilanz rechnet, begleitet in dieser Zeit keine Sanierung.

Diese Zeit fehlt in Hamburg: In den Nachkriegsblöcken in Wandsbek und Billstedt, in den Rotklinker-Siedlungen in Dulsberg und der Jarrestadt, in den Gründerzeithäusern in Eimsbüttel. Dort entscheidet sich, ob Hamburg seine Klimaziele erreicht. Nicht in Pflichtangabe Nummer 26.

Der Normenkontrollrat empfiehlt übrigens selbst, den Entwurf zu vereinfachen. Und soweit Deutschland nur EU-Recht umsetzt, solle sich die Bundesregierung „dafür einsetzen, die Richtlinie zu ändern“. Dem schließe ich mich an.

Fairerweise: Es gibt auch Entlastung. Das informatorische Beratungsgespräch zum Energieausweis nach dem Kauf eines Wohngebäudes fällt weg, laut NKR rund 28,1 Millionen Euro im Jahr. Beim Ausweis selbst kommt nach unserer Einschätzung aber deutlich mehr Aufwand dazu, als wegfällt.

Was würden wir anders machen?

Wir würden den Ausweis wieder als das behandeln, was er ist: eine kurze, verständliche Information für Käufer und Mieter. Vereinfachte Verfahren für kleine Gebäude, Muster rechtzeitig vor dem Stichtag, Rechenwerte klar als solche kennzeichnen und eingesparten Aufwand ausdrücklich in Sanierungen lenken. Hamburg zeigt mit dem Hamburg-Standard, dass Abspecken geht.

Kritik ohne Vorschlag ist billig. Fünf Punkte, die ich für umsetzbar halte:

1. Erst die Muster, dann der Stichtag. Ein neues Ausweisrecht sollte erst gelten, wenn Muster und Software mindestens sechs Monate vorliegen. Alles andere erzeugt Fehler und Nacharbeit, die wieder der Eigentümer bezahlt.
2. Vereinfachte Bilanz für kleine Neubauten. Für ein Einfamilienhaus oder einen kleinen Mehrfamilienhausbau reichen nach unserer Einschätzung Tabellenwerte für typische Bauweisen. Eine volle Ökobilanz sollte großen Projekten vorbehalten bleiben.
3. Ein Datensatz für Nachweis und Ausweis. Im Neubau existiert die Energiebilanz bereits aus dem Nachweis. Daraus sollte der Ausweis automatisch entstehen, ohne zweite Erfassung.
4. Rechenwerte als Rechenwerte kennzeichnen. Wenn sich Faktoren wie beim Strom politisch ändern, sollte der Ausweis das sichtbar machen. Sonst verwechseln Käufer eine Gesetzesänderung mit einer Sanierung.
5. Den Hamburg-Standard als Vorbild nehmen. Die Stadt hat 65 Maßnahmen gefunden, die Bauen günstiger machen. Der Bund sollte für Nachweise und Ausweise dieselbe Prüfung machen: Welche Angabe hilft dem Käufer wirklich, welche nicht?

Keiner dieser Punkte schwächt den Klimaschutz. Sie verschieben Arbeit von der Rechnung zur Baustelle.

Lohnt es sich, den Energieausweis noch 2026 zu bestellen?

Für viele Hamburger Eigentümer und Vermieter ja. Ein Ausweis, der bis 31. Dezember 2026 nach geltendem Recht ausgestellt wird, gilt zehn Jahre und braucht den Mehraufwand ab 2027 nicht. Er deckt Verkauf, Neuvermietung und Vertragsverlängerungen bis 2036 ab. Sanierungspflichten bleiben davon aber unberührt.

Das ist kein Countdown-Trick. Es ist schlicht die Rechtslage: Bestandsausweise bleiben gültig, es gibt keine Austauschpflicht. Die neuen Pflichtangaben, die neue Norm und die erweiterten Empfehlungen betreffen nur Ausweise, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt werden.

Damit wir uns richtig verstehen, drei ehrliche Einschränkungen:

• Der Ausweis schützt vor neuem Ausweisaufwand, nicht vor Sanierungspflichten. Für Nichtwohngebäude gelten die neuen Renovierungsanforderungen nach § 40 und § 41 GModG unabhängig davon, wann der Ausweis ausgestellt wurde.
• Im Neubau entscheidet die Fertigstellung. Der Ausweis für einen neuen Bau wird nach Fertigstellung ausgestellt (§ 80 Abs. 1 GModG). Ein Haus, das erst 2027 fertig wird, bekommt einen Ausweis nach neuem Recht. Vorziehen geht nicht.
• Wir nennen keine Preise für 2027. Niemand kennt sie. Wir rechnen damit, dass Aufwand und Preise am Markt steigen. Eine Prozentzahl dazu wäre geraten.

Heute gelten bei mir diese Festpreise, jeweils für den Bedarfsausweis:

Ein Mehrfamilienhaus kostet bei mir 399 €, egal wie viele Wohnungen es hat. Für Hamburger Vermieter mit größeren Beständen rechnet sich das schnell, Details stehen im Beitrag zu den Energieausweis-Kosten für Mehrfamilienhäuser in Hamburg. Den kompletten Preisüberblick finden Sie auf der Seite Energieausweis Kosten Hamburg.

Ich empfehle ausschließlich den Bedarfsausweis. Er bewertet das Gebäude selbst und nicht das Heizverhalten der letzten Mieter. Für Gewerbe ist er ab 2027 ohnehin der einzige zulässige Weg.

Mit der Best-Case-Optimierung holen wir aus den echten Daten Ihres Hauses heraus, was die Rechenregeln erlauben.

Welche Fehler sehe ich bei Hamburger Bauherren und Vermietern gerade?

Der häufigste Fehler ist Abwarten, bis ein Anlass da ist. Ab Januar kommt der Ausweis dann nach neuem Recht, mit neuer Norm und längerer Bearbeitung. Der zweite ist der Glaube, alte Ausweise würden ungültig. Der dritte: fehlende Unterlagen erst im Dezember suchen, wenn alle gleichzeitig bestellen wollen.

Vier Sätze höre ich am Telefon gerade immer wieder. Zu jedem ein Tipp.

Fehler 1: „Ich bestelle, wenn der nächste Mieter kommt.“ Ab 2027 kann schon die Verlängerung eines Vertrags der Anlass sein, etwa bei einer Gewerbeeinheit im Erdgeschoss oder einem befristeten Mietvertrag.

Mein Tipp: Prüfen Sie jetzt, ob für jedes Ihrer Gebäude ein gültiger Ausweis vorliegt. Wenn nicht, bestellen Sie 2026.

Fehler 2: „Mein Ausweis von 2019 ist ab 2027 wertlos.“ Falsch. Er gilt bis 2029 weiter. Erst wenn er abläuft und ein Anlass kommt, brauchen Sie einen neuen.

Mein Tipp: Schauen Sie aufs Ausstellungsdatum. Läuft der Ausweis 2027 oder 2028 ab und steht in dieser Zeit eine Vermietung an, ist eine Neubestellung 2026 oft der klügere Weg.

Fehler 3: „Für den Ausweis muss jemand zu mir rauskommen.“ Muss niemand. Bei uns läuft die Datenaufnahme telefonisch oder per Foto: Grundriss, Typenschild der Heizung, ein paar Bilder von Fassade und Fenstern.

Mein Tipp: Legen Sie diese Unterlagen jetzt in einen Ordner, dann ist die Bestellung in zehn Minuten erledigt.

Fehler 4: „Beim Neubau kümmert sich der Architekt schon.“ Oft ja. Aber die Pflicht, dass der Ausweis unverzüglich nach Fertigstellung vorliegt, trifft den Eigentümer oder Bauherrn (§ 80 Abs. 1 GModG). Wie das beim Neubau abläuft, habe ich im Beitrag zum Energieausweis beim Neubau in Hamburg beschrieben.

Mein Tipp: Klären Sie mit Ihrem Planer früh, ob Ihr Projekt vor oder nach dem 1. Januar 2027 fertig wird, und für große Projekte, ob die Lebenszyklus-Bilanz ab 2028 im Budget steht.

Was heißt das jetzt für Hamburger Bauherren und Vermieter?

Bauen in Hamburg ist schon heute an der Grenze des Bezahlbaren, und der Energieausweis 2027 legt noch etwas drauf. Das ist nicht gut, und wir sagen das auch so. Wer 2026 nach geltendem Recht bestellt, sichert sich für zehn Jahre einen Ausweis ohne den Mehraufwand.

Wir stehen auf der Seite der Leute, die bauen, vermieten und sanieren. Nicht auf der Seite der Formulare.

Energieausweis bestellen: Bedarfsausweis zum Festpreis, Best-Case-Optimierung inklusive, digital 24 Stunden nach vollständigen Angaben. Lieber erst sprechen? Rufen Sie mich an oder schreiben Sie per WhatsApp: 0152 060 777 67.

Das Video zum Artikel

6:07 Video · Bauherren, Eigentümer und Vermieter in Hamburg

Bauen wird teurer: Energieausweis 2027

Bauen in Hamburg ist schon teuer genug. Ab 2027 kommt der aufwendigere Energieausweis als nächster Kostentreiber dazu. Video ansehen →