Der Energieausweis 2027 steht in der Kritik: Ab 1. Januar 2027 löst auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags die Vorlagepflicht aus, und der Ausweis wird aufwendiger. Bundesrat, Bundestag, Normenkontrollrat, Haus & Grund und die Wohnungswirtschaft kritisieren den Mehraufwand. Ein neuer Ausweis wird nur fällig, wenn kein gültiger vorliegt; ein Ausweis von 2026 gilt zehn Jahre.
Ich bin skeptisch, was das neue Ausweisrecht angeht. Wie ich in meinem Beitrag über den Energieausweis 2027 als Kostentreiber beschrieben habe, bringt 2027 eine neue Rechennorm, mehr Pflichtangaben und ein digitales Format.
Heute frage ich: Bin ich damit allein?
Nein.
Bundestag, Bundesrat und Nationaler Normenkontrollrat haben den Mehraufwand schriftlich kritisiert, Vermieter und Wohnungswirtschaft auch. Wo ich zitiere, zitiere ich wörtlich, mit Seitenzahl. Und ich sage, wo die Kritik nicht trifft.
Hamburg ist eine Stadt der Mieter: Genossenschaften, die städtische SAGA, private Vermieter im Altbau, Gewerbemietverträge im Kontorhausviertel, in der HafenCity, in den Hallen von Billbrook und in der Mönckebergstraße. Für alle gilt ab 2027 das neue Ausweisrecht im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz), das ich im Überblick zum beschlossenen GModG erkläre.
Was Sie hier erfahren:
- was die Vertragsverlängerung ab 2027 bedeutet,
- wer was kritisiert, mit Fundstelle,
- was die EU verlangt und was Deutschland selbst entschieden hat,
- welche Hamburger Verträge bis 2036 betroffen sind,
- wo ein Ausweis von 2026 hilft und wo nicht.
Was ändert sich ab 2027, wenn ich einen Mietvertrag verlängere?
Ab 1. Januar 2027 ist auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags ein Anlass, den Energieausweis vorzulegen, so steht es in § 80 GModG in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung. Ein neuer Ausweis ist nur nötig, wenn kein gültiger vorliegt.
Bis Ende 2026 wird der Ausweis fällig, wenn ein neuer Mieter oder Käufer kommt. Wer verlängert, legt nichts vor.
Ab 2027 nennt das Gesetz auch die „Verlängerung eines solchen Vertrages“. Makler stehen ausdrücklich mit in der Pflicht.
Haus & Grund Deutschland hält das für falsch. In seiner Stellungnahme für den Bundestag, Ausschussdrucksache 21(9)282, schreibt der Verband auf Seite 12, die Ausweitung „ist abzulehnen“. Die Begründung:
„Ein zusätzlicher Energieausweis bringt in diesen Fällen keinen relevanten Informationsgewinn, verursacht aber für Vermieter zusätzlichen Aufwand und Kosten.“
Ich verstehe den Satz. Ein Mieter, der seit acht Jahren im selben Büro sitzt, kennt seine Heizkosten besser als jeder Rechenwert.
Aber diese Regel hat nicht der Bundestag erfunden.
Die EU-Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275 verlangt den Ausweis bei Vertragsverlängerung, in Artikel 20 Absatz 1 Buchstabe a und Absatz 2. Die Gesetzesbegründung, Bundestagsdrucksache 21/6278, verweist auf Seite 113 genau darauf.
Wer sich hier ärgert, ärgert sich über Brüssel.
Für die meisten Wohnungsmieter in Hamburg ändert sich wenig. Ein unbefristeter Mietvertrag wird nicht verlängert. Er läuft einfach weiter.
Was kritisiert die Wohnungswirtschaft am Energieausweis ab 2027?
Die Wohnungswirtschaft kritisiert Mehrkosten und Bürokratie. Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen verlangte im Mai 2026, der Energieausweis müsse ein standardisiertes, kosteneffizientes Informationsinstrument bleiben, ohne Gold-Plating.
In der Stellungnahme zum Referentenentwurf vom 11.05.2026 steht auf Seite 20:
„Die geplanten Änderungen bei den Energieausweisen gehen deutlich über die bisherigen Anforderungen des GEG hinaus und führen zu erheblichen Mehrkosten sowie zusätzlicher Bürokratie für die Wohnungswirtschaft.“
Gold-Plating heißt: Ein Staat setzt eine EU-Richtlinie strenger um, als Brüssel es verlangt.
Zur Fairness gehören zwei Dinge. Der GdW spricht für die Wohnungswirtschaft, nicht für jeden Vermieter. Und er schrieb über den Referentenentwurf, nicht über das Gesetz, das im Juli beschlossen wurde.
Trotzdem trifft er einen Nerv. Genossenschaften und die SAGA verwalten in Hamburg große Bestände. Jeder neue Pflichtposten wird dort mit der Zahl der Häuser multipliziert.
Und die eigentliche Frage bleibt: Wird ein Haus wärmer, weil sein Ausweis länger wird?
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Warum kritisieren auch Bundesrat, Bundestag und Normenkontrollrat den Energieausweis 2027?
Bundesrat, Bundestag und Nationaler Normenkontrollrat halten den Aufwand für zu hoch. Der Normenkontrollrat nannte den Entwurf „nicht praxistauglich“, der Bundesrat warnte vor „erheblichem Mehraufwand“ ohne Mehrwert, und der Bundestag nahm am 10.07.2026 „mit Besorgnis zur Kenntnis“, dass die Umsetzung zu neuer Bürokratie führt.
Der Normenkontrollrat prüft, welchen Aufwand neue Gesetze verursachen. In seiner Stellungnahme Nr. 8108 vom 13.05.2026 nennt er den Entwurf auf Seite 3 „nicht praxistauglich“. Verbände hatten vier Tage Zeit für ihre Stellungnahmen. Auf Seite 10 schreibt er, der Umstellungsaufwand für Energieausweise werde „deutlich höher ausfallen“.
Der Bundesrat, die Länderkammer, in der auch Hamburg sitzt, schrieb in seinem Beschluss 292/26 (B) vom 12.06.2026 unter Ziffer 21 auf Seite 26:
„Reine Berichts- und Nachweispflichten, wie beispielsweise in den Energieausweisen, bringen keinen Paradigmenwechsel, sondern führen zu erheblichem Mehraufwand, ohne dass damit faktisch ein Mehrwert verbunden wäre.“
Eine zweite Bitte des Bundesrats betrifft Hamburg direkt. Er bat zu prüfen, ob für gemischt genutzte Gebäude „nicht doch Verbrauchsausweise zulässig sein können“, nachzulesen in Bundestagsdrucksache 21/6565 auf Seite 5. Die Bundesregierung antwortete auf Seite 23, sie „wird die Vorschläge prüfen“.
Im Gesetz steht etwas anderes. Nach § 82 Abs. 1 GModG in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung gibt es den Verbrauchsausweis nur noch für ein Gebäude, „das ausschließlich Wohnzwecken dient“.
Denken Sie an ein Gründerzeithaus in der Osterstraße in Eimsbüttel: vier Etagen Wohnungen, unten ein Bäcker. Ohne gültigen Ausweis ist für dieses Haus ab 2027 ein Verbrauchsausweis keine Option mehr.
Und der Bundestag? Er hat das Gesetz am 10.07.2026 beschlossen und am selben Tag eine Entschließung angenommen, empfohlen in Bundestagsdrucksache 21/7009 auf Seite 7:
„Der Bundestag nimmt mit Besorgnis zur Kenntnis, dass die im Gebäudemodernisierungsgesetz erfolgte Umsetzung der Richtlinie (EU) 2024/1275 vom 24. April 2024 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden zu neuer Bürokratie führt.“
Er fordert die Bundesregierung auf, sich in der EU „für eine grundlegende Vereinfachung der Richtlinie einzusetzen“. Die kurzen Fristen stellten „insbesondere auch kommunale Immobilienunternehmen vor große Herausforderungen“.
Ein Parlament beschließt ein Gesetz und sorgt sich am selben Tag über dessen Bürokratie. Das lese ich nicht oft.
Ändert das etwas am 1. Januar 2027? Nein. Die Debatte geht weiter, das Recht gilt trotzdem. Nur die Muster nach § 85 Abs. 3 GModG in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung waren bis zum 16. Oktober 2026 noch nicht bekannt gemacht.
Was verlangt die EU, und was hat Deutschland selbst entschieden?
Die EU verlangt den Ausweis bei Vertragsverlängerung, für behördlich genutzte Gebäude der öffentlichen Hand, ohne Denkmal-Ausnahme, mit Klassen A bis G für Nichtwohngebäude und mit Sanierungsanforderungen dem Grunde nach. Dass Nichtwohngebäude nur noch einen Bedarfsausweis bekommen und die Klasse über ein Referenzgebäude mit Primärenergiefaktor 0,7 berechnet wird, hat Deutschland selbst entschieden.
| Regel ab 1. Januar 2027 | EU-Vorgabe? | Fundstelle |
|---|---|---|
| Ausweis bei Verlängerung von Miet-, Pacht- und Leasingverträgen | Ja | Art. 20 Abs. 1 Buchst. a und Abs. 2 EPBD |
| Ausweis für behördlich genutzte Gebäude der öffentlichen Hand (§ 80 Abs. 6 GModG) | Ausweis ja, Bedarfsausweis als Pflichtart nein | Art. 20 Abs. 1 Buchst. b EPBD |
| Denkmal-Ausnahme entfällt | Ja | Art. 20 Abs. 6 EPBD, Gesetzesbegründung S. 113 |
| Klassen A bis G für Nichtwohngebäude | Ja | Art. 19 Abs. 2 EPBD |
| Renovierungsanforderungen für Nichtwohngebäude (§ 40 GModG) | Dem Grunde nach ja, die Faktoren 3,5 und 2,95 sind deutsch | Art. 9 EPBD |
| Nichtwohngebäude nur noch Bedarfsausweis | Nein | EPBD Anhang I Nr. 1 erlaubt berechneten oder erfassten Verbrauch |
| Klasse über Referenzgebäude mit Primärenergiefaktor 0,7 | Nein, deutsche Ausgestaltung | § 86 Abs. 4 GModG, Anlage 10a |
Im Ausschuss erklärte die Koalition, das Gesetz setze die Richtlinie „eins zu eins“ um, nachzulesen in Bundestagsdrucksache 21/7009 auf Seite 148. Auch der Normenkontrollrat sah „keine Anhaltspunkte“ für eine Umsetzung über 1:1 hinaus (Stellungnahme 8108, Seite 2). Bei den letzten beiden Zeilen hätte die EU aber mehr Spielraum gelassen, hier hat Deutschland selbst entschieden.
Der Primärenergiefaktor rechnet ein, wie viel Energie vorher für Förderung, Umwandlung und Transport nötig war.
Für Hamburgs Gewerbevermieter ist die vorletzte Zeile die teure. Wer ein Bürohaus in der City Nord oder eine Halle in Billbrook vermietet, konnte bisher einen Verbrauchsausweis wählen. Ohne gültigen Ausweis geht das ab 2027 nicht mehr.
Die DIHK forderte in ihrer Stellungnahme vom 22.05.2026 auf Seite 9 f., für Nichtwohngebäude „die Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis“ ausdrücklich zu erhalten. Die Konzentration auf den Bedarf hält sie zugleich für „grundsätzlich nachvollziehbar“.
Die Gegenstimme kommt vom Energieberaterverband GIH, Stellungnahme vom 12.06.2026, Seite 7: „Reine Verbrauchsausweise sind aus fachlicher Sicht nicht geeignet, die energetische Qualität eines Gebäudes objektiv abzubilden.“
Da gebe ich dem GIH recht. Der Bedarfsausweis rechnet das Gebäude, nicht das Verhalten der Nutzer. Deshalb erstellen wir nur Bedarfsausweise.
Meine Skepsis gilt nicht dem Bedarfsausweis. Sie gilt dem Zusatzaufwand ab 2027: neue Norm, Referenzklasse, mehr Pflichtangaben, Muster, die noch fehlen. Das macht die Arbeit am Ausweis aufwendiger.
Kein Gebäude wird davon besser.
Welche Hamburger Verträge werden zwischen 2027 und 2036 verlängert?
Betroffen sind vor allem befristete Verträge: Gewerbemietverträge für Büros, Läden, Praxen und Hallen, dazu Pacht- und Leasingverträge. Wohnungsmietverträge sind meist unbefristet und werden nicht verlängert. Ausgenommen bleiben unter anderem kleine Gebäude mit weniger als 50 m² Nutzfläche und Verteidigungsgebäude des Bundes.
Drei Beispiele, wie sie in Hamburg typisch sind:
| Vertrag (Beispiel) | Anlass ab 2027 | Was Sie brauchen |
|---|---|---|
| Laden in der Ottenser Hauptstraße, 2022 auf fünf Jahre gemietet, mit Verlängerungsoption | Verlängerung 2027 | Den gültigen Ausweis von 2026 vorlegen, kein neuer nötig |
| Halle in Billbrook, Zehnjahresvertrag bis 2031 | Verlängerung 2031 | Ein Ausweis vom Herbst 2026 gilt bis Herbst 2036 |
| Büroetage in einem denkmalgeschützten Kontorhaus | Verlängerung, ab 2027 ohne Denkmal-Ausnahme | Einen gültigen Ausweis, sonst wird einer fällig |
Viele Gewerbemietverträge verlängern sich automatisch, wenn niemand kündigt. Ob das eine „Verlängerung eines solchen Vertrages“ ist, dazu kenne ich keine amtliche Auslegung. Ich würde mich nicht darauf verlassen, dass sie nicht zählt.
Und die Genossenschaften? Ihre Dauernutzungsverträge sind unbefristet. Hier wird nichts verlängert. Der Ausweis wird bei der nächsten Neuvermietung fällig, wie bisher.
Mehr zu den Pflichten beim Vermieten steht in meinem Ratgeber Energieausweis bei Vermietung in Hamburg.
Warum hilft ein Bedarfsausweis von 2026, und wo endet diese Hilfe?
Ein 2026 ausgestellter Energieausweis bleibt nach § 79 Abs. 3 GModG zehn Jahre gültig und kann bei jeder Verlängerung bis 2036 vorgelegt werden. Als Nachweis für die Renovierungsanforderungen an Nichtwohngebäude nach § 40 GModG taugt ein Bedarfsausweis von vor 2027 aber nur, solange sein Wert die Grenze aus § 41 Satz 3 GModG einhält.
Die Rechnung ist einfach. Ein Ausweis vom November 2026 gilt bis November 2036.
Ohne neue Norm. Ohne neue Muster. Ohne Referenzklasse.
Jetzt die Grenze, die ich nicht verschweige.
Für bestehende Nichtwohngebäude gelten nach § 40 GModG gesetzliche Renovierungsanforderungen: ab 1. Januar 2030 höchstens das 3,5-Fache des Primärenergiebedarfs des Referenzgebäudes, ab 1. Januar 2033 höchstens das 2,95-Fache. Es gibt Ausnahmen und Erfüllungsfiktionen, etwa für Gebäude ab Baujahr 1996 auf dem Niveau der Wärmeschutzverordnung 1995, für überwiegend mit Wärmepumpe oder Biomasse beheizte Gebäude und für Fernwärme.
Der Ausweis selbst löst keine Pflicht aus. Einen Nachweis verlangt nach § 41 GModG nur die Behörde.
Nach § 41 Satz 3 GModG genügt ein vor dem 1. Januar 2027 ausgestellter Bedarfsausweis dafür nur, wenn sein nicht erneuerbarer Primärenergiebedarf bis Ende 2032 höchstens das 0,5-Fache und ab 2033 höchstens das 0,4-Fache des Endwerts der Effizienzskala auf dem Ausweis beträgt. Sonst brauchen Sie einen anderen Nachweis, etwa einen neuen Ausweis.
Für Wohngebäude gilt das alles nicht. Es gibt keine Sanierungspflicht nach Effizienzklasse, und Wohngebäude behalten die Klassen A+ bis H. Nichtwohngebäude-Ausweise von 2026 zeigen noch keine Klasse.
Unser Angebot, jeder Ausweis mit DIBt-Registriernummer:
| Gebäude | Ausweis | Festpreis |
|---|---|---|
| Einfamilienhaus | Bedarfsausweis | 299 € |
| Mehrfamilienhaus | Bedarfsausweis | 399 € |
| Nichtwohngebäude: Büro, Laden, Praxis, Halle | Bedarfsausweis | 899 € |
| Mischgebäude mit erheblichem Gewerbeanteil, bis 31.12.2026 | Nichtwohngebäude-Ausweis und Wohnausweis im Paket | 899 € |
Ist der Gewerbeanteil nicht erheblich, also höchstens zehn Prozent der Nutzfläche, oder unterscheiden sich Nutzung und Technik nicht wesentlich, gibt es bis Ende 2026 nur einen Wohngebäude-Ausweis zum Preis für Ein- oder Mehrfamilienhaus. Ab 1. Januar 2027 bekommt ein Mischgebäude einen einzigen Bedarfsausweis mit Zonen, so wie beim Nichtwohngebäude.
Mit der Best-Case-Optimierung rechnen wir jede belegbare Verbesserung ein: das neue Fenster, die gedämmte Kellerdecke, die moderne Heizung. So steht Ihr Gebäude im Ausweis so gut da, wie es wirklich ist. Wie sich die Preise in Hamburg sonst zusammensetzen, zeigt meine Übersicht zu den Energieausweis-Kosten in Hamburg.
Was rate ich Hamburger Vermietern und Verwaltern aus meiner Praxis?
Drei Dinge: eine Liste aller Vertragsenden bis 2036 anlegen, das Gültigkeitsdatum jedes vorhandenen Ausweises prüfen und die Daten für fehlende Ausweise noch 2026 schicken. Das kostet einen Nachmittag und erspart zehn Jahre Hektik.
- Die Vertragsliste. Ich frage Gewerbevermieter zuerst nach dem Datum im Mietvertrag, nicht nach dem Baujahr. Wer weiß, dass die Praxis in Wandsbek im März 2028 verlängert wird, weiß auch, was er braucht.
- Das Datum auf dem Ausweis. Auf der ersten Seite steht, bis wann er gilt. Ein Ausweis von 2017 läuft 2027 ab, mitten in die neue Rechtslage.
- Die Fotos. Typenschild der Heizung, Schornsteinfegerprotokoll, Grundrisse, falls vorhanden, ein Foto jeder Fassade. Das genügt per Smartphone. Fehlt etwas, klären wir es am Telefon.
Welche Fehler sehe ich beim Energieausweis 2027 immer wieder?
Drei Fehler tauchen ständig auf: zu glauben, jede Verlängerung brauche einen neuen Ausweis, Wohngebäuden die neue Skala A bis G zuzuschreiben und einen Ausweis von 2026 für einen Freibrief gegen § 40 GModG zu halten.
- „Jede Verlängerung braucht einen neuen Ausweis.“ Falsch. Ein neuer wird nur fällig, wenn kein gültiger vorliegt.
- „Ab 2027 gilt A bis G für alle.“ Falsch. Die Skala A bis G gilt für Nichtwohngebäude, Wohngebäude behalten A+ bis H.
- „Mit dem Ausweis von 2026 bin ich aus der Sanierungspflicht raus.“ Nur bei Nichtwohngebäuden relevant, und dann nur bis zur Grenze aus § 41 Satz 3 GModG.
Was auf dem Spiel steht: Wer bei Verkauf oder Vermietung keinen Ausweis hat, riskiert nach § 108 GModG ein Bußgeld bis 10.000 Euro, für die Nichtvorlage bei der Besichtigung bis 5.000 Euro.
Häufige Fragen zum Energieausweis 2027 bei Vertragsverlängerung
Brauche ich ab 2027 bei einer Mietvertragsverlängerung in Hamburg einen neuen Energieausweis?
Nur, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt. Ab 1. Januar 2027 ist die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags nach § 80 GModG in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung ein Vorlageanlass. Ein gültiger Ausweis, auch einer von 2026, wird einfach vorgelegt. Das betrifft vor allem befristete Gewerbemietverträge.
Ist der Energieausweis bei Vertragsverlängerung eine deutsche Erfindung?
Nein. Die EU-Gebäuderichtlinie 2024/1275 verlangt den Energieausweis bei Vertragsverlängerung in Artikel 20 Absatz 1 Buchstabe a und Absatz 2. Deutsche Entscheidungen sind dagegen, dass Nichtwohngebäude ohne gültigen Ausweis ab 2027 nur noch einen Bedarfsausweis bekommen und ihre Klasse über ein Referenzgebäude mit Primärenergiefaktor 0,7 berechnet wird.
Was hat der Bundesrat am Energieausweis 2027 kritisiert?
Der Bundesrat schrieb in seinem Beschluss 292/26 (B) vom 12.06.2026 unter Ziffer 21, reine Berichts- und Nachweispflichten wie in den Energieausweisen führten „zu erheblichem Mehraufwand“ ohne faktischen Mehrwert. Seine Prüfbitte zu Verbrauchsausweisen für gemischt genutzte Gebäude kam nicht ins Gesetz. Ab 2027 gibt es den Verbrauchsausweis nur noch für Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen.
Bleibt ein Energieausweis von 2026 nach dem 1. Januar 2027 gültig?
Ja. Nach § 79 Abs. 3 GModG gilt ein Energieausweis zehn Jahre ab Ausstellung, eine Austauschpflicht gibt es nicht. Ein Ausweis vom Herbst 2026 deckt Verkauf, Neuvermietung und Verlängerung bis Herbst 2036 ab. Bei Nichtwohngebäuden taugt er als Nachweis für die Renovierungsanforderungen nach § 41 Satz 3 GModG nur bis zu einer Obergrenze.
Was kostet ein Bedarfsausweis in Hamburg bei energieausweis® HAMBURG?
Wir erstellen Bedarfsausweise zum Festpreis: 299 € für ein Einfamilienhaus, 399 € für ein Mehrfamilienhaus, 899 € für ein Nichtwohngebäude. Gemischt genutzte Häuser mit erheblichem Gewerbeanteil bekommen bis 31.12.2026 beide Ausweise im Paket für 899 €. Die Daten kommen telefonisch oder per Foto, der Ausweis mit DIBt-Registriernummer 24 Stunden nach vollständigen Angaben.
Fazit: Was ist jetzt Ihr nächster Schritt?
Die Kritik am Energieausweis 2027 kommt aus Bundestag, Bundesrat und Verbänden, und sie ändert am 1. Januar 2027 nichts. Bis 31. Dezember 2026 bekommen Sie Ihren Bedarfsausweis noch nach heutigem Recht, zehn Jahre gültig für jede Vorlage bei Vermietung und Verlängerung. Schauen Sie heute in Ihre Mietverträge, nicht im Dezember.
Jetzt Festpreis für Ihren Bedarfsausweis bei energieausweis® HAMBURG berechnen oder anrufen: 0152 060 777 67, Telefon und WhatsApp. Ihr Ausweis liegt 24 Stunden nach vollständigen Angaben in Ihrer Inbox.
Quellen zum Nachlesen
- BGBl. 2026 I Nr. 226, Novelle vom 23. Juli 2026
- Gesetzentwurf mit Begründung, BT-Drs. 21/6278
- Stellungnahme Bundesrat und Gegenäußerung, BT-Drs. 21/6565
- Beschlussempfehlung mit Entschließung, BT-Drs. 21/7009
- Bundestag, Textarchiv zur Abstimmung am 10.07.2026
- Beschluss des Bundesrats, BR-Drs. 292/26 (B)
- Nationaler Normenkontrollrat, Stellungnahme Nr. 8108
- EU-Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275
- Haus & Grund, Ausschussdrucksache 21(9)282
- GdW, Stellungnahme zum Referentenentwurf
- DIHK, Stellungnahme vom 22.05.2026
- GIH, Stellungnahme vom 12.06.2026
