DIN V 18599 und Zonierung einfach erklärt: Was hinter der NWG-Berechnung steckt

DIN V 18599 ist die Rechenvorschrift für den Bedarfsausweis eines Nichtwohngebäudes, und die Zonierung ist ihr wichtigster Schritt: Das Gebäude wird in Bereiche mit gleicher Nutzung und Technik zerlegt. Wer die Zonen falsch schneidet, rechnet ein anderes Gebäude. Ab 01.01.2027 ersetzt die DIN/TS 18599:2025-10 die Ausgabe 2018-09.

Das Chilehaus im Kontorhausviertel: zehn Geschosse, Büros, Läden im Erdgeschoss, Arkaden an der Straße. Wie rechnet man dafür einen Energieausweis?

Bis Ende 2026 gar nicht.

Das Chilehaus ist ein eingetragenes Baudenkmal. Baudenkmäler sind nach § 79 Abs. 4 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) noch von der Ausweispflicht ausgenommen. Die Ausnahme hängt am Eintrag in der Denkmalliste, nicht am Alter.

Ab dem 1. Januar 2027 fällt sie weg. Wird dann eine Fläche in so einem Haus verkauft, vermietet oder verpachtet, braucht es einen Ausweis. Für ein Nichtwohngebäude ist das ab 2027 der Bedarfsausweis, und zwar der einzige zulässige.

Damit stellt sich die Frage, mit der ich bei jedem Gewerbeobjekt in Hamburg anfange:

Wie viele Zonen hat dieses Gebäude?

Meine These: Die Zonierung ist keine Formalität am Anfang der Rechnung. Sie ist das Gebäude, so wie das Rechenprogramm es sieht. Wer hier ungenau arbeitet, bekommt ein sauber gerechnetes Ergebnis für ein Haus, das es so nicht gibt.

Was Sie in diesem Artikel erfahren:

• welche Normausgabe wann gilt
• warum ein Bürogebäude mehrere Zonen braucht und wie Nutzungsprofile die Rechnung steuern
• wann kleine Zonen zusammengefasst werden dürfen
• ein durchgerechnetes Hamburger Beispiel mit Kantine, Serverraum und Tiefgarage
• was eine falsche Zonierung kostet und was sich am 1. Januar 2027 ändert
• meine Praxis-Tipps, die häufigsten Fehler und Antworten auf typische Fragen

Was ist DIN V 18599, und welche Ausgabe gilt wann?

DIN V 18599 ist die deutsche Berechnungsnorm für den Energiebedarf von Gebäuden und die Grundlage jedes Bedarfsausweises für ein Nichtwohngebäude. Bis 31.12.2026 rechnet man nach DIN V 18599:2018-09, ab 01.01.2027 nach DIN/TS 18599:2025-10.

Heißt das, jedes Nichtwohngebäude wird nach dieser Norm gerechnet?

Bis Ende 2026 nicht. Eigentümer eines bestehenden Nichtwohngebäudes dürfen heute noch zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen. Der Verbrauchsausweis wertet nur Abrechnungen aus, ganz ohne Zonen.

Ich stelle für Nichtwohngebäude ausschließlich Bedarfsausweise aus. Der Verbrauchsausweis zeigt, wie sich die Nutzer verhalten haben. Der Bedarfsausweis zeigt, was das Gebäude kann.

Für bestimmte, einfach genutzte Nichtwohngebäude gibt es außerdem ein vereinfachtes Ein-Zonen-Modell. Ob ein Gebäude dafür infrage kommt, prüfe ich vor der Rechnung, nicht danach.

Wohngebäude durften nach dem früheren GEG bis Ende 2023 noch nach der einfacheren DIN V 4108-6 gerechnet werden. Seit dem 1. Januar 2024 gilt auch dort DIN V 18599. Bei Nichtwohngebäuden war sie schon immer der Standard für den Bedarfsausweis.

Dann kommt 2027. Mit der GModG-Novelle vom 23. Juli 2026 ersetzt DIN/TS 18599:2025-10 die Ausgabe 2018-09 in allen Verweisen des Gesetzes. Aus der Vornorm (V) wird eine Technische Spezifikation (TS). Das Prinzip der Zonierung bleibt, Profile und Kennwerte ändern sich im Detail.

Die Ausgabe 2018-09 besteht aus 13 Teilen:

• Teile 1 bis 4: Allgemeine Bilanzierung, Nutzenergiebedarf Heizen/Kühlen, Luftaufbereitung, Beleuchtung
• Teile 5 bis 7: Heiztechnik, Lüftungstechnik, Raumluft- und Klimakältetechnik
• Teile 8 bis 10: Warmwasserbereitung, Stromerzeugung (KWK), Nutzungsrandbedingungen
• Teile 11 bis 13: Gebäudeautomation, Tabellenverfahren, Sonderanlagen

Der Ausweis für ein Bürogebäude bewertet also nicht nur Heizung und Dämmung. Er rechnet Beleuchtung, Klimatisierung, Lüftung und Warmwasser in einem gemeinsamen Modell.

Das ist der strukturelle Unterschied zum Wohngebäude-Ausweis.

Warum braucht ein Bürogebäude mehrere Zonen?

Eine Zone ist ein Bereich mit einheitlichen Anforderungen an Beheizung, Kühlung, Belüftung, Befeuchtung, Trinkwarmwasser und Beleuchtung. Unterscheiden sich Nutzung oder Konditionierung wesentlich, bekommt der Bereich eine eigene Zone; nur sehr kleine Flächen dürfen nach festen Regeln zugeschlagen werden.

Nehmen wir ein Bürogebäude in der City Nord, einem der größten Büroviertel Hamburgs mit über 200 Gebäuden aus den 1960er und 1970er Jahren. Vier Stockwerke Büros, Kantine im Erdgeschoss, Serverraum im zweiten Obergeschoss, Tiefgarage im Untergeschoss.

Das sind mindestens drei Zonen:

Zone 1: Büro. Nutzungsprofil „Einzelbüro“ oder „Gruppenbüro“. Betriebszeiten typisch 7:00 bis 18:00 Uhr, 500 Lux, mittlere Wärmelasten durch Personen und EDV.

Zone 2: Kantine. Eigenes Profil. Betrieb rund um die Mittagszeit, deutlich höhere Lasten durch Küchentechnik, andere Kühl- und Lüftungsanforderungen.

Zone 3: Tiefgarage. Unbeheizt, eigene Lüftung, kein Warmwasser, keine Kühlung. In der Berechnung eine eigene Welt.

Der Serverraum wird meist Zone 4. Rechnerabwärme und ganzjährige Kühlung ändern die Berechnung grundlegend.

Vier Zonen in einem Haus, das von außen aussieht wie ein einziger Block.

Wie steuern Nutzungsprofile die Berechnung?

DIN V 18599-10 legt standardisierte Nutzungsprofile fest. Das Profil bestimmt Betriebszeiten, Beleuchtungsstärke, Personendichte, innere Wärmelasten und Konditionierung, also fast alle Eingangswerte. Es ist der stärkste Hebel, den ein Aussteller in der Hand hat.

In der Ausgabe 2018-09 gibt es über 30 Profile. DIN/TS 18599-10:2025-10 hat die Systematik überarbeitet, etwa bei Hallen. Eine Profilnummer aus einem alten Ausweis passt nicht automatisch zur neuen Ausgabe.

Die wichtigsten Profile für Hamburger Objekte:

• Einzelbüro / Gruppenbüro: häufigste Kategorie in Hammerbrook, City Nord, Berliner Bogen
• Besprechung, Konferenz: oft als Teilzone innerhalb des Büroprofils
• Serverraum: hohe Lasten, ganzjährige Kühlung, läuft 24/7
• Kantine, Pausenraum: zeitlich begrenzte Nutzung, Küchenabwärme
• Lagerhalle: geringe Anforderungen, meist keine Klimatisierung
• Tiefgarage, Fahrzeugverkehr: unbeheizt, Lüftung nach CO-Konzentration
• Verkauf (EG-Einzelhandel): lange Betriebszeiten, hohe Beleuchtungsstärke

Das falsche Profil ist ein teurer Fehler. Ich sehe ihn regelmäßig bei Ausweisen, die mir zur Prüfung vorgelegt werden.

Ein Serverraum, eingetragen als „Lager“.

Die 24/7-Kühlung fehlt im Modell. Das Ergebnis sieht besser aus als die Realität, bis ein Käufer mit eigenem Gutachter kommt.

Umgekehrt: ein Besprechungsraum, gerechnet als „Großraumbüro“ mit hoher Personendichte. Die Wärmelast ist zu hoch, das Gebäude erscheint schlechter, als es ist.

Beide Ausweise tragen eine gültige Registriernummer. Beide sind falsch.

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Wann darf man kleine Zonen zusammenfassen?

Eine Zone mit bis zu 5 Prozent der Gesamtfläche darf einer Zone mit gleichartiger technischer Konditionierung zugeschlagen werden, eine Zone mit bis zu 1 Prozent auch bei abweichender Konditionierung. So beschreibt es der dena-Leitfaden, 2. Auflage, Stand August 2023, für DIN V 18599:2018-09.

DIN Media führt diese Ausgabe inzwischen als durch DIN/TS 18599-1:2025-10 ersetzt. Die Regeln unten beziehen sich deshalb auf die Ausgabe 2018-09. Für Ausweise ab dem 1. Januar 2027 gleiche ich jede Zusammenfassung mit der Ausgabe 2025-10 ab.

Bei der 5-Prozent-Regel dürfen sich die Versorgungssysteme für Heizung, Kühlung und Raumluft unterscheiden. Der Zuschlag soll trotzdem zu der Zone mit der ähnlichsten Nutzung und Versorgung gehen.

Ein 12 m² großer Teeküchenbereich entspricht bei 2.000 m² Gesamtfläche rechnerisch 0,6 Prozent. Der Flächenanteil allein erlaubt die Zusammenfassung aber noch nicht.

Zwei Praxis-Tipps dazu.

Ausschluss beachten: Beide Regeln gelten nicht für Bereiche mit sehr hohen inneren Lasten und Außenluftvolumenströmen. Der Leitfaden nennt als Beispiel das Standardnutzungsprofil 14 „Küchen in Nichtwohngebäuden“. Beim Serverraum entscheidet die tatsächliche Technik; aus seiner kleinen Fläche folgt weder eine pauschale Erlaubnis noch ein pauschales Verbot.

Prüfreihenfolge: Erst Gesamtfläche und Flächenanteil klären. Dann Nutzung, innere Lasten, Außenluft, Konditionierung und Versorgung dokumentieren. Erst danach die Zielzone wählen. So bleiben Schwelle, Kriterien und Ausschluss getrennt nachvollziehbar.

Wie zoniere ich ein Bürogebäude mit Kantine, Serverraum und Tiefgarage?

In fünf Schritten: Nutzungen auflisten, Bezugsfläche und Kleinflächenregel prüfen, Zonengrenzen einzeichnen, Technik je Zone zuordnen, dann rechnen. Ein typisches Bürogebäude aus der HafenCity oder dem Berliner Bogen hat dabei mehr Zonen, als man auf den ersten Blick sieht.

Ausgangssituation: fünfgeschossiges Bürogebäude, 4.500 m² Nutzfläche. Erdgeschoss: Empfang (250 m²), Kantine (180 m²), Besprechungsräume (120 m²). Obergeschosse: Großraumbüros (3.200 m²). Untergeschoss: Serverraum (80 m²), Tiefgarage (500 m², zählt nicht zur Nutzfläche).

Schritt 1, Zonen identifizieren: Ich ordne jede Nutzung einem Profil zu: Großraumbüro, Besprechung, Kantine, Empfang, Serverraum, Tiefgarage.

Schritt 2, Bezugsfläche prüfen: Die 250 m² Empfang sind rechnerisch rund 5,6 Prozent von 4.500 m². Das zählt nur, wenn 4.500 m² die von der Regel verlangte Gesamtfläche sind. Dann liegt der Empfang über der Schwelle. Ist die Flächenart unklar, kläre ich zuerst die Bezugsfläche.

Schritt 3, Zonengrenzen festlegen: Ich zeichne die Zonen in den Grundriss und vergebe die Profilkennziffer nach DIN V 18599-10, für Ausweise ab 2027 nach DIN/TS 18599-10:2025-10.

Schritt 4, Technik erfassen: Beleuchtung, Lüftung, Heizung, Kühlung je Zone. Die Angaben kommen aus Ihren Unterlagen, aus Fotos der Typenschilder und aus einem Telefonat mit Ihnen oder Ihrem Haustechniker. Die USV-gestützten Kühlaggregate des Serverraums gehören in den Anlagenteil.

Schritt 5, Berechnen und optimieren: Erst jetzt läuft die eigentliche Rechnung. Bei korrekter Zonierung kommt ein belastbares Ergebnis heraus.

Schritt 2 für dieses Beispiel, wenn 4.500 m² die maßgebliche Gesamtfläche sind:

Die restlichen 670 m² sind Flure, Treppenhäuser und Nebenräume. Auch sie bekommen ein passendes Profil.

Ausführlicher erkläre ich das auf der Seite zur NWG-Berechnung im Überblick.

Was kostet eine falsche Zonierung, heute und ab 2027?

Bis Ende 2026 verfälscht eine falsche Zonierung die Kennwerte im Ausweis. Ab 2027, wenn Nichtwohngebäude erstmals Effizienzklassen A bis G bekommen, kann ein falsches Nutzungsprofil die Klasse Ihres Gebäudes um ein bis zwei Stufen verschieben.

Heute zeigen Ausweise für Nichtwohngebäude Kennwerte für Wärme und Strom, aber keine Klasse. Ab 2027 bekommt jeder Rechenfehler ein Etikett, das jeder Mieter versteht.

Die neue Klasse ist ein Verhältnis: Ihr errechneter Primärenergiebedarf geteilt durch den eines Referenzgebäudes. Dieser rechnerische Zwilling hat gleiche Geometrie, gleiche Fläche und gleiche Nutzung.

Gleiche Nutzung heißt: Er übernimmt Ihre Zonierung.

Ein Zonierungsfehler wirkt also auf beide Seiten des Bruchs. Das Ergebnis wird nicht einfach schlechter. Es wird falsch.

Ein Bürogebäude, das korrekt in Klasse C liegt, kann bei schlechter Zonierung in D oder E landen. Das spüren Sie in der Mietverhandlung, beim Verkaufspreis und in der ESG-Einstufung. Umgekehrt fällt ein Gebäude, das durch falsche Vereinfachung zu gut dasteht, bei der technischen Due Diligence durch.

Meine Best-Case-Optimierung heißt: Ich prüfe bei jedem NWG-Ausweis, welches Nutzungsprofil fachlich korrekt und zugleich für Ihr Gebäude am günstigsten ist. Nicht Fantasie, sondern das, was die Norm hergibt.

Den Vergleich zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis für Nichtwohngebäude habe ich separat beschrieben. Ab 2027 bleibt für Nichtwohngebäude nur noch eine der beiden Arten übrig.

Was ändert sich am 1. Januar 2027 für Nichtwohngebäude?

Ab 01.01.2027 gibt es für Nichtwohngebäude ohne gültigen Ausweis nur noch den Bedarfsausweis, erstmals Effizienzklassen A bis G, keine Denkmal-Ausnahme mehr und einen digitalen, maschinenlesbaren Ausweis. Die Zonierung wird damit für jeden neuen NWG-Ausweis zur festen Aufgabe.

§ 82 Abs. 1 GModG in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung sieht den Verbrauchsausweis nur noch für ein Gebäude vor, „das ausschließlich Wohnzwecken dient“.

Büro, Laden, Halle: kein Verbrauchsausweis mehr. Wer ab 2027 einen neuen Ausweis braucht, bekommt eine Rechnung nach DIN/TS 18599:2025-10.

Die neuen Klassen nach Anlage 10a GModG in der ab 2027 geltenden Fassung:

Wohngebäude behalten ihre Skala A+ bis H.

Vier weitere Punkte für Hamburger Eigentümer:

• Denkmäler: Die Ausnahme entfällt. Auch das Chilehaus braucht dann bei Verkauf oder Vermietung einen Ausweis.
• Vertragsverlängerung: Sie wird zum Vorlageanlass, vor allem bei befristeten Gewerbemietverträgen, Pacht und Leasing.
• Digital: Der Ausweis wird maschinenlesbar ausgestellt, Papier nur auf Verlangen.
• Bestandsschutz: Ein Ausweis aus 2026 bleibt zehn Jahre gültig, ohne Austauschpflicht.

Für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude gelten nach § 40 GModG ab 2030 bzw. 2033 gesetzliche Renovierungsanforderungen: ab 1. Januar 2030 höchstens das 3,5-fache des Referenzgebäudes, ab 1. Januar 2033 höchstens das 2,95-fache. Es gibt Erfüllungsfiktionen und Ausnahmen, etwa für Baudenkmäler oder Gebäude vor Abriss.

Der Ausweis löst diese Pflicht nicht aus. Er zeigt Ihnen aber, wo Sie stehen. Und das hängt an der Zonierung.

Für Wohngebäude gibt es keine vergleichbare Sanierungspflicht.

Welche Praxis-Tipps gebe ich Hamburger Eigentümern?

Drei Dinge entscheiden, ob Ihr NWG-Ausweis schnell und richtig wird: Grundrisse vorab, eine Zweitmeinung bei auffälligen Altausweisen und Fotos der Haustechnik. Das sind die Tipps aus meiner Erfahrung mit hunderten Ausweisen.

Ich arbeite seit 2018 mit Gewerbeobjekten in Hamburg, vom kleinen Büro in Altona bis zu Verwaltungsgebäuden in der City Nord.

Im Kontorhausviertel stehen Chilehaus und Sprinkenhof unter Denkmalschutz. Die Nachbarn ohne Denkmalstatus sind oft genauso komplex: seit den 1920er Jahren mehrfach umgebaut, gemischt genutzt, mit über Jahrzehnte gewachsener Lüftungstechnik.

Die HafenCity-Neubauten haben exzellente Unterlagen, aber komplexere Technik: Fernwärme, Gebäudeautomation, Photovoltaik, Wärmerückgewinnung. Auch dort entscheidet die Zuordnung über das Ergebnis.

Praxis-Tipp 1: Schicken Sie mir die Grundrisse vor der Beauftragung, gern per WhatsApp an 0152 060 777 67. Ich sage Ihnen in der Vorabprüfung, wie viele Zonen Ihr Gebäude hat und was noch fehlt. Fehlende Pläne liegen oft in der Bauakte beim zuständigen Bezirksamt.

Praxis-Tipp 2: Scheint Ihr Gebäude besser, als der vorhandene NWG-Ausweis zeigt, lohnt sich eine Zweitmeinung. Falsche Profile lassen sich in der Berechnung finden und beim neuen Ausstellen korrigieren.

Praxis-Tipp 3: Fotografieren Sie die Typenschilder von Lüftungsgeräten, Kühlaggregaten und Wärmeerzeugern. Ein Foto sagt mir mehr über eine Zone als drei Seiten Baubeschreibung. Einen Termin müssen Sie dafür nicht freihalten.

Liegt Ihr Objekt außerhalb Hamburgs, hilft unsere bundesweite Schwestermarke mit dem Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude bei gewerbepass.

Den Überblick zu Energieausweisen für Nichtwohngebäude finden Sie auf der Silo-Seite. Warum NWG-Ausweise mehr kosten als Wohngebäude-Ausweise, erkläre ich bei den Kosten des NWG-Energieausweises in Hamburg.

Welche Fehler sehe ich bei der Zonierung am häufigsten?

Vier Fehler sehe ich immer wieder: das falsche Profil für Sonderräume, die falsche Bezugsfläche, das Ein-Zonen-Modell ohne Prüfung und Pläne, die den heutigen Zustand nicht mehr zeigen.

Fehler 1: Sonderräume im falschen Profil. Serverraum als Lager, Teeküche als Büro, Ladenfläche als Lager. Jedes Mal fehlt Technik im Modell.

Fehler 2: Die falsche Bezugsfläche. Die Mietfläche aus dem Exposé ist nicht die Fläche der Norm. Wer die 5-Prozent-Regel darauf anwendet, fasst Zonen falsch zusammen oder trennt, was zusammengehört.

Fehler 3: Eine Zone ohne Prüfung. Das Ein-Zonen-Modell ist bequem, aber nur für einfach genutzte Gebäude zulässig. Ein Bürohaus mit Kantine und Serverraum gehört meist nicht dazu.

Fehler 4: Pläne aus einer anderen Zeit. In Kontorhäusern und Bürobauten der 1960er Jahre wurde oft umgebaut, ohne die Pläne nachzuziehen. Ich frage deshalb, was heute in den Räumen passiert, nicht, was 1965 geplant war.

Welche Fragen höre ich zur Zonierung am häufigsten?

Die fünf häufigsten Fragen Hamburger Eigentümer und Verwalter zur Zonierung nach DIN V 18599, kurz beantwortet.

Was ist DIN V 18599 und welche Ausgabe gilt?

DIN V 18599 ist die Berechnungsnorm für Bedarfsausweise. Sie bilanziert Heizung, Kühlung, Lüftung, Beleuchtung und Warmwasser in einem gemeinsamen Modell. Bis 31.12.2026 gilt die Ausgabe DIN V 18599:2018-09, ab 01.01.2027 die DIN/TS 18599:2025-10. Seit 2024 werden auch Bedarfsausweise für Wohngebäude danach gerechnet.

Was ist eine Zone nach DIN V 18599?

Eine Zone ist ein Gebäudebereich mit gleicher Nutzung und gleicher Konditionierung: ähnliche Betriebszeiten, Beleuchtung und innere Lasten, gleiche Art von Heizung, Kühlung und Lüftung. Unterscheiden sich diese Anforderungen wesentlich, entsteht eine eigene Zone. Ein Bürogebäude mit Kantine und Tiefgarage hat mindestens drei Zonen, mit Serverraum oft vier.

Was passiert, wenn das falsche Nutzungsprofil gewählt wird?

Dann rechnet das Programm mit falschen Betriebszeiten, Beleuchtungsstärken und inneren Lasten. Ein Serverraum als Lager verliert seine ganzjährige Kühlung, ein Besprechungsraum als Großraumbüro bekommt zu viel Wärmelast. Bis Ende 2026 verfälscht das die Kennwerte, ab 2027 kann es die neue Effizienzklasse um ein bis zwei Stufen verschieben.

Wann dürfen kleine Zonen zusammengefasst werden?

Nach dem dena-Leitfaden von August 2023 zur Ausgabe 2018-09 darf eine Zone mit bis zu 5 Prozent der Gesamtfläche einer Zone mit gleichartiger Konditionierung zugeschlagen werden, wenn die inneren Lasten nicht erheblich abweichen. Bis 1 Prozent geht das auch bei abweichender Konditionierung. Ausgenommen sind Bereiche mit sehr hohen inneren Lasten und Außenluftvolumenströmen, etwa Küchen.

Was ändert sich ab 2027 für Nichtwohngebäude?

Ab 01.01.2027 gibt es für Nichtwohngebäude ohne gültigen Ausweis nur noch den Bedarfsausweis, also immer eine Rechnung mit Zonierung. Erstmals gibt es Effizienzklassen A bis G, und auch Baudenkmäler brauchen bei Verkauf oder Vermietung einen Ausweis. Ausweise aus 2026 bleiben zehn Jahre gültig, ein Austausch ist nicht nötig.

Was ist jetzt Ihr nächster Schritt?

Die Zonierung entscheidet, welches Gebäude gerechnet wird, und ab 2027 auch, in welcher Klasse Ihr Nichtwohngebäude landet. Schicken Sie mir Grundrisse und ein paar Fotos. Ich sage Ihnen, wie viele Zonen Ihr Haus hat, und Ihr Bedarfsausweis liegt 24 Stunden nach vollständigen Angaben in Ihrer Inbox.

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