Bedarfs- oder Verbrauchsausweis für Ihr Gewerbe? Was sich wirklich lohnt

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis für Nichtwohngebäude: Bis 31.12.2026 dürfen Sie in Hamburg noch wählen. Ab 01.01.2027 gibt es für Büro, Laden oder Halle bei Verkauf oder Vermietung ohne gültigen Ausweis nur noch den Bedarfsausweis. Meine These: Der Verbrauchsausweis misst Ihre Mieter, der Bedarfsausweis misst Ihr Gebäude. Bei mir kostet er 899 EUR Festpreis.

Ich bin Stephan Grosser, Gründer & Geschäftsführer und Immobilienexperte seit über 18 Jahren. Seit 2018 erstellen wir Energieausweise in Hamburg, jeden mit DIBt-Registriernummer.

Sie vermieten ein Büro in Hammerbrook. Oder Sie verkaufen ein Geschäftshaus in der HafenCity. Und jetzt sagt Ihnen jemand: Sie brauchen einen Energieausweis für ein Nichtwohngebäude.

Verbrauchsausweis? Bedarfsausweis? Und was kostet das überhaupt?

Die erste Frage beantwortet ab dem 01.01.2027 das Gesetz für Sie. Die zweite beantworte ich: 899 EUR, fest.

Das erfahren Sie in diesem Artikel:

• was bis 31.12.2026 gilt und was sich ab 01.01.2027 ändert
• was der Verbrauchsausweis misst und was der Bedarfsausweis berechnet
• welcher Ausweis zu welchem Hamburger Gebäude passt
• welche Effizienzklasse Nichtwohngebäude ab 2027 bekommen
• was der Ausweis kostet und welche Unterlagen ich brauche
• drei Praxis-Tipps, vier typische Fehler und die häufigsten Fragen

Darf ich bei Gewerbe noch zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen?

Ja, aber nur noch bis zum 31.12.2026. Ab dem 01.01.2027 ist für ein Nichtwohngebäude, das ohne gültigen Ausweis verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast wird, der Bedarfsausweis der einzige zulässige Ausweis.

Das regelt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz) in der Fassung der Novelle vom 23. Juli 2026. Die Novelle wurde am 28.07.2026 im Bundesgesetzblatt verkündet. Der Teil zum Energieausweis gilt ab dem 01.01.2027, ohne Übergangsfrist.

Der Verbrauchsausweis bleibt. Aber nur für Wohnhäuser:

§ 82 Abs. 1 GModG in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung: Ein Energieausweis auf Grundlage des erfassten Energieverbrauchs kommt nur noch für ein Gebäude in Betracht, „das ausschließlich Wohnzwecken dient“.

Ihr Büro dient nicht ausschließlich Wohnzwecken. Ihre Lagerhalle erst recht nicht.

Bei Wohngebäuden läuft es andersherum. Dort gilt bis 31.12.2026 die 1977er-Regel: Ein Haus mit bis zu vier Wohnungen und Bauantrag vor dem 01.11.1977, das nicht das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreicht, braucht einen Bedarfsausweis. Ab 2027 bekommen Wohnhäuser die Wahl.

Gewerbe verliert sie.

Zwei Neuerungen treffen Hamburger Gewerbeeigentümer besonders. Erstens löst ab 2027 auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags die Vorlagepflicht aus. Gewerbemietverträge laufen oft befristet. Wer seinem Mieter in der City Nord eine Verlängerung anbietet und keinen gültigen Ausweis hat, braucht dann einen.

Zweitens fällt die Ausnahme für Baudenkmäler weg. Ab dem 01.01.2027 braucht auch ein denkmalgeschütztes Kontorhaus in der Altstadt bei Verkauf oder Vermietung einen Energieausweis, und als Nichtwohngebäude dann einen Bedarfsausweis.

Was misst der Verbrauchsausweis bei einem Nichtwohngebäude?

Er zeigt, wie viel Energie in Ihrem Gebäude tatsächlich verbraucht wurde, über mindestens 36 zusammenhängende Monate. Damit misst er Ihre Mieter mindestens so sehr wie Ihr Gebäude.

Die Grundlage sind Ihre Abrechnungen, getrennt nach Energieträgern. Die jüngste Abrechnungsperiode darf höchstens 18 Monate zurückliegen. Die Werte werden witterungsbereinigt, Leerstand wird rechnerisch korrigiert.

Bei Nichtwohngebäuden kommt der Strom dazu. Strom für Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung gehört in den Kennwert. In einem Bürohaus kann die Beleuchtung mehr Energie kosten als die Heizung. Strom für Arbeitsplatzgeräte oder Produktionsanlagen wird dagegen gesondert behandelt.

Und hier liegt das Problem.

Ein sparsamer Einzelmieter nutzt sein Büro drei Tage pro Woche. Niedrige Werte. Sein Nachfolger lastet dieselbe Fläche voll aus, mit Schichtbetrieb und klimatisiertem Besprechungsraum. Der Ausweis sieht danach völlig anders aus.

Das Gebäude ist dasselbe geblieben.

Was wollen Sie einem Käufer eigentlich zeigen? Wie sparsam Ihr alter Mieter war?

Was berechnet der Bedarfsausweis, das der Verbrauchsausweis nicht kann?

Er berechnet den Energiebedarf aus Bausubstanz und Technik, unter genormten Nutzungsbedingungen. Wer das Gebäude nutzt und wie viel Fläche gerade leer steht, spielt für das Ergebnis keine Rolle.

Grundlage sind Außenwände, Fenster, Dach, Heizung, Lüftung, Klimatisierung und Beleuchtung. Gerechnet wird bis Ende 2026 nach DIN V 18599:2018-09, einer Norm mit 13 Teilen, die Heizung, Kühlung, Lüftung, Warmwasser, Beleuchtung und Befeuchtung abbildet. Ab 01.01.2027 tritt die DIN/TS 18599:2025-10 an ihre Stelle.

Das Herzstück ist die Zonierung.

Ein Bürogebäude in Hammerbrook mit Kantine, Serverraum und Tiefgarage hat mindestens drei Nutzungszonen. Jede wird einzeln berechnet, mit eigenen Betriebszeiten, Temperaturen und Luftwechseln.

Eine Sache sage ich offen: Der Endenergiekennwert im Bedarfsausweis ist ein berechneter Bedarf je Quadratmeter unter Normbedingungen. Er ist keine Vorhersage Ihrer nächsten Gasrechnung. Bei unsanierten Altbauten liegt er eher über dem tatsächlichen Verbrauch.

Das ist kein Fehler. Das ist der Zweck. Nur so lassen sich zwei Gebäude fair vergleichen.

Wie die Berechnung abläuft, zeige ich auf der Seite wie ein NWG-Energieausweis berechnet wird.

Ihr Nichtwohngebäude in Hamburg braucht einen Energieausweis? Wir erstellen Ihren Bedarfsausweis mit DIBt-Registriernummer, mit Best-Case-Optimierung im gesetzlichen Rahmen, für 899 EUR Festpreis und 24 Stunden nach vollständigen Angaben in Ihrer Inbox. Jetzt Festpreis-Angebot berechnen oder direkt anrufen: 0152 060 777 67.

Welcher Ausweis passt zu welchem Hamburger Gebäude?

Bis Ende 2026 sind beide zulässig. Aber nur der Bedarfsausweis beschreibt das Gebäude selbst, und nur er darf ab 2027 für Nichtwohngebäude neu ausgestellt werden.

Hammerbrook: Was zeigt der Verbrauchsausweis, wenn Etagen leer stehen?

Ein Bürohochhaus aus der Nachkriegszeit. Schwache Dämmung, Einfachverglasung aus den 1970er-Jahren, alte Heizung. Energetisch ein Problem.

Jetzt stehen zwei Etagen leer. Leere Etagen brauchen kaum Wärme und kein Licht.

Hamburg kennt das gerade gut. Laut JLL-Büromarktbericht für das zweite Quartal 2026 standen rund 1,14 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer, eine Quote von 7,2 Prozent. BNP Paribas Real Estate grenzt den Markt anders ab und kommt auf rund 953.000 Quadratmeter.

Die Leerstandskorrektur rechnet hoch, was der Rest des Hauses vermutlich verbraucht hätte. Wie gut die Fassade dämmt, sagt sie nicht. Ein Käufer, der daraus auf den Zustand schließt, liegt leicht daneben. Ein Mieter, der das ganze Haus belegt, erlebt die Überraschung auf der nächsten Betriebskostenabrechnung.

HafenCity: Warum fragt der Mieter nach dem Bedarfsausweis?

Ein Neubau hat ohnehin einen Bedarfsausweis, das Gesetz verlangt ihn nach der Fertigstellung.

Spannend wird es bei Bestandsgebäuden, die mit diesen Neubauten um dieselben Mieter konkurrieren. Wer hier an einen institutionellen Mieter vermieten will, kommt am Bedarfsausweis kaum vorbei. Bis Ende 2026 nicht wegen des Gesetzes, sondern wegen des Marktes.

Das Stichwort heißt Green Lease: ein Mietvertrag mit Nachhaltigkeitsklauseln, etwa Datenaustausch, Absprachen zu Investitionen oder eine Kopplung der Miete an die energetische Qualität.

Dazu kommt die CSRD, die EU-Richtlinie zur Nachhaltigkeitsberichterstattung. Sie verpflichtet große Unternehmen, ihre Treibhausgasemissionen offenzulegen, auch die aus genutzten Gebäuden. Die EU hat 2025 Fristen verschoben und den Kreis der Betroffenen überarbeitet. Wer berichten muss, braucht trotzdem belastbare Gebäudedaten.

Ein Verbrauchsausweis, der das Verhalten des Vormieters zeigt, hilft diesem Mieter wenig. Der Bedarfsausweis zeigt, was das Gebäude kann. Das ist die Sprache, die ESG-Verantwortliche verstehen.

Welche Effizienzklasse und welche Angaben stehen im Ausweis?

Ein 2026 ausgestellter Ausweis für ein Nichtwohngebäude hat keine Effizienzklasse. Ab dem 01.01.2027 bekommt jeder neu ausgestellte Ausweis für ein Nichtwohngebäude eine Klasse von A bis G, gemessen am Referenzgebäude. Die Skala A+ bis H bleibt den Wohngebäuden.

Heute enthält der Ausweis für ein Nichtwohngebäude:

• Endenergiebedarf oder -verbrauch, getrennt nach Wärme und Strom
• Primärenergiebedarf, umgerechnet über den Primärenergiefaktor
• Treibhausgasemissionen, Pflichtangabe seit dem früheren GEG 2020
• Modernisierungsempfehlungen nach § 84 GModG
• Ausstellungsdatum und Registriernummer des DIBt

Ab 2027 vergleicht das Gesetz Ihr Gebäude mit einem rechnerischen Zwilling: gleiche Geometrie, Fläche, Ausrichtung und Nutzung, aber genormte Hülle und Technik. Die Klasse ergibt sich aus dem Verhältnis Ihres Primärenergiebedarfs zu diesem Referenzgebäude (Anlage 10a GModG in der ab 2027 geltenden Fassung):

Auch die Primärenergiefaktoren ändern sich ab 2027: Strom sinkt von 1,8 auf 1,5, Biomasse steigt von 0,2 auf 0,7. Eine Halle mit Wärmepumpe profitiert. Eine Halle mit Pelletkessel verliert ihren bisherigen Vorteil. Die amtlichen Muster für Ausweise ab 2027 hat der Bund noch nicht bekannt gemacht.

Muss ich bei Klasse F oder G sanieren?

Nicht wegen des Ausweises. Der Ausweis selbst löst keine Pflicht aus.

Für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude gelten nach § 40 GModG ab 2030 bzw. 2033 gesetzliche Renovierungsanforderungen: ab 01.01.2030 höchstens das 3,5-fache des Referenzgebäudes, ab 01.01.2033 höchstens das 2,95-fache. Es gibt Erfüllungsfiktionen, etwa für Gebäude ab Baujahr 1996 oder mit überwiegend Wärmepumpe, und Ausnahmen, etwa für Baudenkmäler. Für Wohngebäude gibt es keine solche Pflicht.

Ein Bedarfsausweis zeigt Ihnen schon heute, wo Ihr Gebäude ungefähr steht. Das ist ein Vorsprung von mehr als drei Jahren.

Was kostet der Bedarfsausweis, und welche Unterlagen brauche ich?

Bei mir kostet der Bedarfsausweis für ein Nichtwohngebäude 899 EUR Festpreis, egal ob Lagerhalle mit einer Zone oder Bürohaus mit Kantine und Serverraum. Die Unterlagen schicken Sie per Foto, den Rest klären wir am Telefon.

Verbrauchsausweise gibt es bei Online-Portalen deutlich günstiger. Dort tippen Sie Flächen, Verbräuche und Energieträger selbst ein, und für die Richtigkeit haften Sie selbst. Wer bei Verkauf oder Vermietung einen falschen oder gar keinen Ausweis vorlegt, handelt nach § 108 GModG ordnungswidrig, mit Bußgeldern bis zu 10.000 Euro. Ab 2027 ist diese Abwägung für Nichtwohngebäude ohnehin vorbei.

Bedarfsausweise für Nichtwohngebäude kosten bei Online-Anbietern meist 650 bis 999 Euro, bei Energieberatern 1.500 bis 4.000 Euro. Bei energieausweis® HAMBURG ist der Preis fest:

Den vollständigen Überblick finden Sie bei den Kosten für Gewerbe-Energieausweise in Hamburg.

Diese Unterlagen brauche ich:

• Grundrisse, Schnitte und Ansichten, gern als Foto der Papierpläne
• Baujahr und Belege zu Modernisierungen
• Fotos von Fassade, Fenstern, Heizung, Lüftungs- und Klimageräten samt Typenschildern
• Energieträger, bei Fernwärme den Versorger
• Nutzung jeder Fläche und Art der Beleuchtung

Niemand muss ins Haus. Wenn es hilft, mache ich eine kostenlose Sichtprüfung von außen, ohne Termin. Fehlt ein Plan, klären wir die Maße am Telefon oder über Fotos mit Zollstock im Bild.

Bis Ende 2026 reicht ein Verbrauchsausweis rechtlich, wenn lückenlose Daten über 36 Monate vorliegen, das Gebäude normal genutzt wurde und der Ausweis noch 2026 ausgestellt wird. Der Bedarfsausweis ist die bessere Wahl, wenn Daten fehlen, Etagen leer standen, institutionelle Mieter oder ein Investor im Spiel sind, Green-Lease-Klauseln geplant sind oder eine Sanierung ansteht. Ab 01.01.2027 ist er die einzige Möglichkeit.

Mein USP ist die Best-Case-Optimierung im gesetzlichen Rahmen: korrekte Zonenzuordnung, belegte Modernisierungen, der Primärenergiefaktor Ihres Fernwärmenetzes. So erreicht Ihr Gebäude den besten Wert, den es tatsächlich verdient. Beim Verkauf stärkt das Ihre Verhandlungsposition.

Mehr finden Sie auf der Übersichtsseite Energieausweis für Gewerbeimmobilien Hamburg und im Themenbereich Energieausweise für Nichtwohngebäude. Liegt Ihr Objekt außerhalb Hamburgs, finden Sie das bundesweite Angebot bei der Schwestermarke gewerbepass: Verbrauch oder Bedarf bei Nichtwohngebäuden.

Was habe ich seit 2018 bei Nichtwohngebäuden gelernt?

Drei Dinge entscheiden über einen guten Ausweis: vollständige Daten, eine saubere Zonierung und die Bauakte.

Praxis-Tipp 1: Prüfen Sie Ihre Verbrauchsdaten früh. Hat ein Mieter seinen eigenen Stromvertrag, fehlt Ihnen sein Verbrauch. Fehlt ein Zwischenzähler, lässt sich der Strom nicht der Lüftung zuordnen. Dann gibt es keinen sauberen Verbrauchsausweis, und es bleibt nur der Bedarfsausweis.

Praxis-Tipp 2: Unterschätzen Sie die Zonierung nicht. Ein falsch eingeordneter Serverraum oder eine Kantine, die als Büro eingetragen wird, verzerrt den Kennwert, ab 2027 auch die Klasse. Deshalb gehe ich die Nutzung jedes Bereichs telefonisch mit Ihnen durch, gestützt auf Grundrisse und Fotos.

Praxis-Tipp 3: Holen Sie die Bauakte, bevor Sie suchen. Viele Eigentümer verbringen einen Nachmittag im Keller und finden keine Pläne. Dabei liegen sie oft bei der Bauaktenstelle des zuständigen Hamburger Bezirksamts. Bei Bürohäusern in Hammerbrook oder Geschäftshäusern in der Neustadt finden sich dort häufig Baubeschreibungen mit Angaben zu Konstruktion und Fenstern.

Welche Fehler kosten Eigentümer am meisten?

Vier Fehler sehe ich immer wieder: Leerstandsjahre im Verbrauchsausweis, vergessener Strom, ein unnötiger Austausch alter Ausweise und der vergessene Aushang.

1. Leerstandsjahre im Verbrauchsausweis. Ein Haus mit halb leeren Etagen wirkt oft besser, als es ist. Der Käufer merkt es später, und dann reden Sie über den Preis.
2. Nur die Heizkosten einreichen. Strom für Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung gehört in den Ausweis.
3. Gültige Ausweise vorsorglich ersetzen. Ein Ausweis aus 2026 bleibt zehn Jahre gültig, auch ohne Klasse. Neu lohnt sich nur aus Marktgründen.
4. Den Aushang vergessen. Behördengebäude mit starkem Publikumsverkehr über 250 m² müssen einen Ausweis erstellen lassen und aushängen, auch ohne Anlass. Sonstige Gebäude mit starkem Publikumsverkehr über 500 m² hängen einen vorhandenen Ausweis aus, etwa ein Hotel.

Welche Fragen höre ich am häufigsten?

Diese fünf Fragen kommen in fast jedem Telefonat.

Muss ich für ein Nichtwohngebäude einen Bedarfsausweis erstellen lassen?

Bis zum 31.12.2026 nicht: Für Nichtwohngebäude dürfen Sie noch zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen. Ab dem 01.01.2027 ist bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing ohne gültigen Ausweis nur noch der Bedarfsausweis zulässig, so regelt es § 80 GModG in der neuen Fassung. Ein bereits ausgestellter Verbrauchsausweis bleibt bis zum Ende seiner zehnjährigen Gültigkeit verwendbar.

Was kostet ein Energieausweis für ein Nichtwohngebäude in Hamburg?

Bei energieausweis® HAMBURG kostet der Bedarfsausweis für ein Nichtwohngebäude 899 EUR Festpreis, egal wie viele Nutzungszonen Ihr Gebäude hat. Ich erstelle für Gewerbe nur Bedarfsausweise, weil sie heute zulässig sind und ab 2027 die einzige neue Ausweisart für Nichtwohngebäude sind. Sie erhalten ihn 24 Stunden nach vollständigen Angaben. Telefon 0152 060 777 67.

Welche Verbrauchsdaten brauche ich für den Verbrauchsausweis?

Sie brauchen Verbrauchsdaten über mindestens 36 zusammenhängende Monate, getrennt nach Energieträgern; die jüngste Abrechnungsperiode darf höchstens 18 Monate zurückliegen. Bei Nichtwohngebäuden zählt neben der Wärme auch Strom, etwa für Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung. Wichtig: Ab dem 01.01.2027 darf für Nichtwohngebäude kein neuer Verbrauchsausweis mehr ausgestellt werden.

Was ist ein Green Lease und warum spielt der Energieausweis dabei eine Rolle?

Ein Green Lease ist ein Mietvertrag mit Nachhaltigkeitsklauseln: Austausch von Verbrauchsdaten, Absprachen zu Investitionen bei schlechter Effizienz, manchmal eine Kopplung der Miete an die energetische Qualität. Institutionelle Mieter und Fonds mit Nachhaltigkeitsvorgaben bringen solche Klauseln in Verhandlungen ein. Der Bedarfsausweis liefert dafür die gebäudebezogene Grundlage, unabhängig davon, wie die Fläche gerade genutzt wird.

Wie lange ist ein Energieausweis für ein Nichtwohngebäude gültig?

Zehn Jahre ab Ausstellungsdatum, genau wie bei Wohngebäuden, geregelt in § 79 Abs. 3 GModG. Das gilt auch für Ausweise, die Sie 2026 noch nach bisherigem Recht erhalten: Sie bleiben über den Jahreswechsel hinaus gültig, einen Austausch verlangt das Gesetz nicht. Erst nach Ablauf brauchen Sie bei Verkauf oder Vermietung einen neuen Ausweis.

Was sollten Sie jetzt tun?

Steht ein Verkauf, eine Vermietung oder eine Vertragsverlängerung an, bestellen Sie den Bedarfsausweis. Er ist heute zulässig, ab 2027 für Nichtwohngebäude der einzige neue Ausweis und zehn Jahre gültig.

Die Frage ist nicht mehr, welcher Ausweis. Die Frage ist, ob Ihr Ausweis Ihr Gebäude zeigt oder Ihren Vormieter.

Ich erstelle Ihren Bedarfsausweis persönlich, für 899 EUR Festpreis, mit Best-Case-Optimierung und ohne Agenturumweg.

Jetzt Bedarfsausweis für Ihr Nichtwohngebäude berechnen: Festpreis sofort sehen, Unterlagen per Foto schicken, Ausweis 24 Stunden nach vollständigen Angaben in Ihrer Inbox.